ผลกระทบกับอสังหาฯ!ก่อนประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ (ตอนที่ 1)

พูดกันถึงเรื่อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ จะออกมาเพื่อทดแทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดินที่จะทำการยกเลิก หลังจากกฎหมายภาษีที่ดินมีผลบังคับใช้ ในปี 2562 โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำ แก้ไขปัญหาการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ และสนับสนุนให้นำที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาใช้ประโยชน์ รวมทั้งเพิ่มการจัดเก็บรายได้ท้องถิ่นผ่านองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น โดยรายได้ส่วนใหญ่ที่เพิ่มขึ้นจะมาจากประเภทพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเป็นหลัก

ดังนั้นมาพิจารณากันซิว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับนี้ จะมีผลกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อะไรบ้าง โดยในตอนแรก จะเริ่มจาก “ผลกระทบต่อกองทุนอสังหาฯ”

ซึ่งจากรายงาน ฝ่ายจัดการกองทุนตราสารทุน บลจ.กสิกรไทย พูดถึงการเปลี่ยนแปลงของร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบในหลักการไปเมื่อเร็วๆนี้ (21 มีนาคม 2560) โดยดึงความสนใจจากนักลงทุน และผู้ประกอบการภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่น้อย เพราะถือเป็นการออกกฎหมายที่มีเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เพื่อนำมาใช้แทนกฎหมายเก่าที่ออกมานานแล้วอย่าง เช่น ภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 และภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475

ร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครั้งนี้ จะสร้างการเปลี่ยนแปลงและส่งผลกระทบครั้งสำคัญให้กับวงการธุรกิจอสังหาฯ เกือบทุกประเภท

ทั้งนี้ ฝ่ายจัดการกองทุนตราสารทุน บลจ.กสิกรไทย วิเคราะห์แนวโน้มและคาดการณ์ผลกระทบต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองของนักลงทุน และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ดังนั้น อสังหาฯเชิงพาณิชยกรรม เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม โรงงานให้เช่า และคลังสินค้า ซึ่งเป็นสินทรัพย์ ที่ให้น้ำหนักมากเป็นพิเศษ

สำหรับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ แม้จะมีการปรับปรุงในรายละเอียดอีกมาก แต่โดยหลักการแล้วถือว่าเป็นการเปลี่ยนวิธีการคิดภาษีอสังหาฯตามมูลค่าของสินทรัพย์ ซึ่งจากเดิมจะจัดเก็บตามรายได้เป็นหลัก โดยภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 จัดเก็บอยู่ที่ประมาณ 12.5% ของรายได้ ซึ่งเป็นรายได้ของรัฐประมาณ 2 หมื่นล้านบาทต่อปี ในขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่จัดเก็บรายได้ต่อปีอยู่ที่ประมาณ 700-800 ล้านบาท เนื่องจากราคาประเมินในการจัดเก็บภาษีโรงเรือน ยังใช้ราคาประเมินของปี 2521โดยยังไม่ได้มีการปรับขึ้นมาเป็นราคาปัจจุบัน

การเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีตามมูลค่าของสินทรัพย์แทนการเก็บตามรายได้นั้น นับว่าเป็นระบบการจัดเก็บภาษีเพื่อสนับสนุน ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรมนำสินทรัพย์ไปใช้ให้เกิดประโยชน์ และสร้างรายได้ให้มากที่สุด เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นภาษีที่เจ้าของสินทรัพย์ต้องเสียโดยหลีกเลี่ยงไม่ได้ทุกปี แม้ว่าสินทรัพย์นั้นจะทำรายได้มากหรือน้อย โดยหลักการคือ สินทรัพย์ที่มีมูลค่าเท่า กันจะเสียภาษีตามมูลค่าของทรัพย์สินที่เท่ากัน แต่ทรัพย์สินสร้างรายได้มากกว่าเมื่อหักภาษีแล้วจะมีกำไรที่มากกว่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้น้อย เนื่องจากเสียภาษีที่เท่ากัน ในขณะที่ระบบภาษีแบบเดิม ทรัพย์สินที่สร้างรายได้มากจะต้องเสียภาษีที่มากขึ้นไปด้วย เพราะภาษีโรงเรือนและที่ดิน ถูกจัดเก็บตามรายได้

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ จะช่วยลดการถือครองที่ดินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ โดยที่ดินรกร้างว่างเปล่า มีเพดานภาษีสูงสุดถึง 5.0 % โดยกำหนดให้ปีแรกถึงปีที่ 3 เสียภาษีที่อัตรา 1%, ปีที่ 4 ถึงปีที่ 6 อยู่ที่ 2%, ปีที่ 7 ขึ้นไปอยู่ที่ 3% การกำหนดภาษีเช่นนี้ เพื่อให้ผู้ที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าได้พัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ด้านกองทุนอสังหาฯและกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพมากกว่าอสังหาฯทั่วไปในระบบเศรษฐกิจอยู่แล้ว เพราะกองทุนเหล่านี้มีจุดประสงค์ในการสร้างรายได้ที่มั่นคงให้กับนักลงทุน ดังนั้นจึงไม่น่าที่จะได้รับผลกระทบจากพ.ร.บ. ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างมากนัก สำหรับกรณีภาษีที่ต้องจ่ายให้รัฐบาลจาก พ.ร.บ.ใหม่มากกว่าระบบเก่า คงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าที่ต้องแบกรับภาระ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าและอำนาจการต่อรองรวมถึงสภาพเศรษฐกิจซึ่งจะแจกแจงตามภาคธุรกิจต่างๆ ได้ดังต่อไปนี้

กองทุนอสังหาฯ ประเภทค้าปลีก ส่วนใหญ่มักจะผลักภาระภาษีให้ผู้เช่าเป็นส่วนใหญ่ เพราะเจ้าของห้างสรรพสินค้าจะมีอำนาจการต่อรองที่สูงกว่าผู้เช่ารายย่อย โดยหลายกองทุนมีการระบุในสัญญาเช่าว่าผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบภาษีอสังหาฯ อยู่แล้ว โดยผลกระทบทางภาษีที่กองทุนอสังหาฯ ต้องแบกรับ น่าจะมาจากภาษีบนพื้นที่ที่ยังไม่มีผู้เช่า ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ค่อนข้างน้อย ดังนั้นผลกระทบโดยรวมต่อกองทุนอสังหาฯ ประเภทค้าปลีกจึงมีไม่มาก

ขณะที่กองทุนอสังหาฯ ประเภทอาคารสำนักงาน เนื่องจากอาคารสำนักงานสร้างใหม่ ปัจจุบันนี้ถือว่ามีน้อย ดังนั้นกองทุนอสังหาฯ ประเภทอาคารสำนักงานน่าจะไม่มีปัญหาในการผลักภาระให้ผู้เช่าโดยการขึ้นค่าเช่าถ้าภาษีที่เก็บตามระบบใหม่มากกว่าระบบเดิม ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความชัดเจนในวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามกฎหมายใหม่นี้ด้วย ส่วนกองทุนอสังหาฯ ประเภทโรงแรม น่าจะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างมากที่สุด เนื่องจากในปัจจุบันโรงแรมจ่ายภาษีโรงเรือนอยู่ต่ำกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ เพราะรายได้ลดลงจากซับพลายที่มากโดยเฉพาะในกรุงเทพฯ

กองทุนอสังหาฯ ประเภทโรงงานและคลังสินค้าจะได้รับผลกระทบบ้างจากการที่กองทุนต้องรับภาระภาษีในส่วนที่ไม่มีผู้เช่า ซึ่งมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับแต่ละกองทุน แต่โดยสัญญาส่วนใหญ่ผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบภาษีทางอสังหาฯ จึงได้รับผลกระทบไม่มากนัก

อย่างไรก็ตามผลกระทบต่อกองทุนอสังหาฯ ยังยากที่จะประเมินให้แน่ชัด เนื่องจากยังมีความไม่แน่นอนในรายละเอียดอีกมาก อาทิ วิธีประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะเป็นอย่างไร เมื่อเทียบกับการประเมินรายได้ของภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม ข้อยกเว้นว่าทรัพย์สินไหนจะสามารถได้รับการยกเว้นภาษี แต่ในเมื่อความตั้งใจของรัฐบาล คือการกระตุ้นให้มีการใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์มากที่สุด ซึ่งในแง่ของกองทุนอสังหาฯ ก็นับว่ามีการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้นการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ จึงไม่น่าที่จะได้รับผลกระทบมาก จากพ.ร.บ.ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างในครั้งนี้

Credit: DDproperty.com

5/8/2017 9:11:11 AM