แนวคิดใหม่ “หนุ่มสาวผู้บริหารระดับกลาง Middle Managers” กับการซื้อบ้าน 2 หลัง

                [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/11_1.jpg[/img]
 
ผลการวิจัยจาก TerraBKK Research เห็นความเปลี่ยนแปลงและความน่าสนใจสำหรับการมีที่อยู่อาศัยในเมืองไว้สำหรับวันทำงาน และในวันหยุดออกนอกเมืองมาพักผ่อนหลีกหนีความวุ่นวายมาอยู่บริเวณชานเมือง แนวคิดการมีที่อยู่อาศัย 2 แห่งทั้งในเมืองและชานเมือง และเห็น Life Style การอยู่อาศัยแบบนี้มีมากขึ้นในกลุ่มนักบริหารระดับกลาง 35 ปีขึ้นไป รายได้ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือน และมีความสามารถซื้อบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป
 
เจาะลึกคอนโดหรูย่านฝั่งธนบุรี ที่กำลังร้อนแรงและได้รับความนิยมกลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ในปัจจุบัน
เมื่อพูดถึงทำเลฝั่งธนฯในหลายปีก่อนที่หลายคนติดภาพชานเมือง มีแต่ทุ่งหญ้า บ้านเรือนผู้คน และอาคารพาณิชย์เก่าๆ แต่ปัจจุบันภาพเหล่านี้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง มีความเป็นเมืองมากขึ้น และยิ่งนับตั้งแต่ที่มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เปิดให้บริการที่ฝั่งธนฯนับตั้งแต่ปี 2552 ทำให้เห็นการเข้ามาลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบคอนโดมิเนียมมากขึ้น และในปี 2556 ที่มีการเปิดใช้บริการสถานีโพธิ์นิมิตร-บางหว้า ยิ่งทำให้ทำเลนี้มีความเป็นเมืองอย่างชัดเจน
 
บรรดาค้าปลีกเริ่มสร้างเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดย่อมๆ เพื่อรองรับประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ทวีความร้อนแรงให้กับทำเลฝั่งธนฯ เกิดการขยายของตัวเมืองไล่มาตามแนวรถไฟฟ้า ที่เน้นรองรับคนทำงานในเมือง มี lifestyle ในการใช้ชีวิตแบบสะดวกสบาย การเดินทางที่ไม่ต้องเร่งรีบ เพราะอยู่ติดรถไฟฟ้าและใกล้ใจกลางเมืองอย่างสีลม-สาทร
 
โดยเฉพาะราคาคอนโดในย่านนี้ที่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้เป็นที่นิยมแก่เหล่าผู้บริหารระดับกลาง (Middle Manager) ที่มีบ้านอยู่โซนราชพฤกษ์อันเป็นโซนบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านขึ้นไป หันมาซื้อคอนโดฯในทำเลนี้เป็น “บ้านหลังที่ 2”เพื่อให้ง่ายต่อการเดินทางเข้าเมือง ไม่ต้องประสบกับปัญหาการจราจรในช่วงพีคของวัน และด้วยปัจจัยด้านการคมนาคมที่สะดวกและเชื่อมต่อกับใจกลางเมือง บวกกับการขยายของตัวเมืองที่มาตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้ TerraBKK Research มองว่า ทำเลตรงนี้จะกลายเป็น “ศูนย์กลางของฝั่งธนฯ” เพื่อรองรับคนในเมือง และในอนาคตสามารถเกิดการลงทุนทั้งจากภาครัฐและเอกชนอีกมาก
 
เมื่ออ้างอิงราคาที่ดินจากบจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) พบว่า ที่ดินบริเวณส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้าเป็นโซนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงที่สุด โดยในช่วง 1 ปีที่ผ่านมามีการเพิ่มขึ้นถึง 14% แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินในทำเลนี้ ในอนาคตอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็น High-End มากขึ้น เพราะราคาที่ดินก็ปรับตัวสูง จนไม่สามารถพัฒนาเป็นโครงการแนวราบหรือคอนโดมิเนียมราคาถูกได้อีกต่อไป
 
จุดเด่นทำเลใกล้สาทร เดินทางเข้าเมืองได้อย่างสะดวกรวดเร็ว
ทำเลฝั่งธนฯสามารถเชื่อมต่อกับโซนสำคัญๆอีกหลายโซน โดยจะผ่านจุดตัดที่สำคัญ 3 จุดคือ
1. แยกตากสิน ผ่านสะพานตากสิน เพื่อเข้าสู่โซนศูนย์กลางธุรกิจอย่างสีลม สาทร และมุ่งตรงไปยังแหล่งช้อปปิ้งอย่างสยาม
2. แยกมไหสวรรค์ ผ่านสะพานพระราม 3 เพื่อเข้าสู่โซนสีลมและโซนพระราม 3 อันเป็นแหล่งของสำนักงานและแหล่งท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ
3. แยกราชพฤกษ์-บรมราชชนนี วิ่งไปตามถนนราชพฤกษ์ก็จะไปเชื่อมต่อกับโซนแหล่งที่อยู่อาศัยระดับกลาง-สูงอย่างโซนตลิ่งชัน
 
สำหรับผู้ที่ต้องเดินทางเข้าไปในโซนสีลม-สาทร ซึ่งหากดูจากปริมาณการจราจรของแต่ละแยกแล้ว แยกมไหสวรรค์แม้จะมีระยะทางไกลกว่าแต่รถก็ติดน้อยกว่า ด้วยปริมาณรถยนต์ที่น้อยกว่าแยกตากสินเกือบครึ่ง ดังนั้นผู้ที่อาศัยอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าโพธิ์นิมิตรและสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่จะได้เปรียบมากกว่า
 
                    [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/11_2.jpg[/img]
 
เจาะลึกถึงราคาคอนโดรายสถานี
เมื่อกล่าวถึงราคาคอนโดฯในทำเลฝั่งธนฯ จะพบว่าส่วนใหญ่ในปัจจุบันมีราคาขายอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 80,000-130,000 บาท อีกทั้งทำเลฝั่งธนบุรีนี้เป็นอีกโซนหนึ่งที่มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงถึง 8-12% ต่อปี TerraBKK Research จึงได้ลงสำรวจราคาคอนโดและค่าเช่าในทำเลฝั่งธนฯ โดยแยกพิจารณารายละเอียดของแต่ละสถานี ดังนี้
 
1. สถานีกรุงธนบุรี เป็นสถานีต้นสายที่นับจากข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาจากสถานีตากสิน ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาตารางเมตรละ 120,000-140,000 บาทมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 8-10% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 5%สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีกรุงธนฯ สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 18,000-30,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% ต่อปีเมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง จะได้ดังนี้
 
                   [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/11_3.jpg[/img]
 
โครงการแนะนำ เช่น  Urbano Absolute sathorn - Taksin , Bangkok Feliz Krungthon
 
2. สถานีวงเวียนใหญ่ สามารถเชื่อมต่อไปวงเวียนใหญ่อันเป็นจุดที่สำคัญจุดหนึ่งด้านพาณิชย์ของฝั่งธนฯ ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 90,000-140,000 บาท มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 8%สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีวงเวียนใหญ่ สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 13,000-25,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-6% ต่อปี เมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง จะได้ดังนี้ โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ NYE by sansiri, Aliss wongwienyai
 
3. สถานีโพธิ์นิมิตร ถือเป็นโซนที่โดดเด่นด้านคมนาคม ที่สามารถไปทางโซนในเมืองอย่างพระราม 3 ได้หลายเส้นทาง ทั้งถนนรัชดาภิเษก และถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน อีกทั้งยังอยู่กึ่งกลางระหว่างสถานีรถไฟตลาดพลูและสถานีรถไฟวงเวียนใหญ่ ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 120,000-130,000บาท มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 9-11% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 12%
 
สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีโพธิ์นิมิตร สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 12,000-18,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% ต่อปี เมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง ได้ดังนี้
                         [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/11_4.jpg[/img]
 
 โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ Ideo Sathorn-Tha Phra, Bright Wongwienyai
 
4. สถานีตลาดพลู ปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 50,000-70,000 บาท มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 10-12% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 4%
 
สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีตลาดพลู สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6-7% ต่อปี เมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง จะได้ดังนี้
 
                             [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/11_5.jpg[/img]
โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ Supalai Loft -Talat Phlu station, Regent Orchid-Talat Phlu
 
5. สถานีวุฒากาศ ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 80,000-90,000 บาทมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 9-13% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 6%
สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีวุฒากาศ สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 11,000-13,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-6% ต่อปี โดยเป็นห้องขนาด 25-35 ตร.ม. ทั้งสิ้น
                                        [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/11_6.jpg[/img]
 
โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ Ideo - Wutthakat, The Key - BTS Wutthakat โดยเมื่อนำทุกสถานีมาพิจารณารวมกัน จะพบว่าราคาขายมีความแตกต่างกันค่อนข้างสูง โดยเฉพาะช่วงต้นสายบริเวณสถานีกรุงธนบุรี-สถานีโพธิ์นิมิตร ที่ราคาขายสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว แต่สำหรับทำเลที่น่าสนใจในตอนนี้คงหนีไม่พ้นสถานีโพธิ์นิมิตร ที่จะเห็นได้ว่ามีการปรับตัวของราคาค่อนข้างสูง ที่โครงการใหม่เปิดตัวในราคาที่สูงขึ้นถึงปีละ 12% ประกอบกับมีการเพิ่มขึ้นของราคาเมื่อขายต่อ (Capital Gain) ปีละ 9-10% จึงเป็นโอกาสดีหากซื้อในราคาที่ยังถูกอยู่ เพื่อเก็งกำไรในระยะยาวต่อไปหรือหากซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า สถานีตลาดพลูและวุฒากาศก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ ด้วยราคาที่ยังไม่สูงมากนัก แต่ได้อัตราค่าเช่าที่ดีพอสมควร ด้วยผลตอบแทนปีละ 6-7%
                                      [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/11_7.jpg[/img]
 
อย่างไรก็ดีการลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยง ควรศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ หรือ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนนะคะ :)
 
Credit : terrabkk.com

1/12/2016 1:20:39 PM