ถ้าจะลงทุนในอสังหาฯ ต้องใช้เงินคนอื่นเท่านั้น!

อาจจะฟังดูสุ่มเสี่ยงนิดนึงถ้าผมบอกว่า “ถ้าไม่กู้เงินมาลงทุนอสังหานะ คุณไปลงทุนเเบบอื่นดีกว่า” นั่นเเหละผมหมายความว่าเเบบนั้นจริงๆ
 
ถ้าไม่กู้คุณจะเสียโอกาสอะไรบ้าง?
จุดเด่นของการลงทุนอสังหา ไม่ใช่ผลตอบเเทนที่สูง หรือ ความมั่นคง
เเต่มันคือ พลังทวี (Leverage) ซึ่งมันจะได้มาจากเงินคนอื่นหรือ การกู้ธนาคาร ด้วยพลังทวีนี้ จะทำให้เราสามารถเล่น ทรัพย์ที่มีราคาสูงกว่า รายได้ของเราหลายเท่า (ประมาณ 70-150 เท่า) ซึ่งโอกาสที่คุณจะซื้อด้วยเงินสดนั้นยากมากๆ
 
เงินที่คุณถือไว้ มีค่าน้อยลงขึ้นทุกวัน
เราเห็นราคาของต่างๆสูงขึ้นทุกวัน ความจริงราคามันไม่ได้สูงขึ้น เเต่เป็นเพราะเงินมันด้อยค่าลงต่างหาก เเละไม่ใช่เเค่เงินของคุณคนเดียว เงินของธนาคารก็เหมือนกัน การกู้ในอสังหาเป็นการกู้เงินระยะยาว (มากๆๆ) 30 ปี เเปลง่ายๆว่า เอาเงินไปก่อน อีก 30 ปีค่อยจ่ายคืนให้ครบ เเถมดอกเบี้ยนิดหน่อย เเต่มูลค่าของเงินที่คุณจ่ายคืนไปนั้นลดลงมหาศาล อย่างมีนัยยะสำคัญ
เพื่อความชัดเจนจะเปรียบเทียบกับราคาของทองเมื่อ 30 ปีที่เเล้ว 500 บาท/ทอง1 บาท และปัจจุบัน เงิน500บาท สามารถซื้อของได้ 0.027 บาท (คิดราคาทองที่ 18,000 บาท) คำนวนเเบบหยาบๆ
หมายความว่าถ้าเราเก็บเงิน 100 บาทใส่ตู้ เมื่อ 30 ปีที่เเล้ว มันจะมีค่าหลังปรับค่าเงินเฟ้อเเล้ว ประมาณ 2.7 บาท อันนี้เป็นตัวเลขคร่าวๆนะ เเต่เเค่มูลค่าเงินลดเหลือครึ่งนึง (50%) ก็คุ้มค่าต่อการกู้เเล้วล่ะ
ดอกเบี้ยที่จ่าย หลังจากหักเงินเฟ้อเเล้ว น้อยมากๆ
เอาจริงๆอย่างที่เรารู้ๆกัน การกู้ซื้อบ้านดอกเบี้ยมันถูกมหาถูกอยู่เเล้ว (เนื่องจากนโยบายภาครัฐ) เครดิตดีๆหน่อย 3 ปีเเรกก็จะถูกมาก หรือ อาจจะถูกละเว้นด้วยซ้ำ เเต่โดยเฉลี่ยตลอดอายุ สัญญา ประมาณ 5-6% ต่อปี
สิ่งที่ตลกร้ายสำหรับธนาคารก็คือ เงินเฟ้อโดยเฉลี่ย มันประมาณ 3% หมายความว่า 3 ปีเเรกธนาคารจะไม่ได้อะไรเลย เเละ ตลอดสัญญาจะได้ 2-3% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งต้นทุนดอกเบี้ยเท่านี้ คุณสามารถหารายได้จากผลตอบเเทนมากกว่าได้ไม่ยาก
ปล. ถ้าคุณมีความรู้เรื่องการเงินการธนาคาร ในการรีไฟเเนนซ์นะ เเทบจะไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเลย (เดี๋ยวเอาไว้เล่าบทความหน้า)
เสียโอกาสที่อสังหาราคาจะขึ้น
การกู้ทำให้มีโอกาสในการซื้อได้ก่อน ในอสังหาเเล้วการซื้อก่อนได้เปรียบมากๆ คนเเก่ๆ ไม่มีความรู้อสังหาอะไรมากมาย ยังสามารถเป็นเศรษฐีอสังหาได้เลย อาศัยเเค่ซื้อก่อนเท่านั้น
โดยเฉลี่ยเเล้ว อสังหาประเภทคอนโด จะมีเเนวโน้มเติบโตโดยเฉลี่ย ประมาณ 5% ฟังดูเหมือนน้อย เเต่อย่าลืมว่าอันนี้มันเป็นค่าเฉลี่ยนะ ถ้าเลือกคอนโดที่ดีจริง ทรัพย์เทพ คนเช่าเต็ม ค่าเช่าดี ราคามีโอกาสเติบโตสูงขึ้นอีกเยอะ (10% นี่เป็นไปได้เลย) ส่วนอสังหาประเภทอื่น เช่นบ้านอะไรพวกนี้จะมีเเนวโน้มราคาเติบโตดีกว่า เพราะมีที่ดินติดมาด้วย
ผมอยากให้เพื่อนๆมองเห็นมุมนี้เเบบผมนะ ดอกเบี้ยเมื่อหักเงินเฟ้อเเล้ว ประมาณ 3% เอาเเค่ราคาอสังหาขึ้นก็ 5% เเล้วไม่รวมค่าเช่าที่คุณจะได้อีกนะ (เฉลี่ยราวๆ 5%) เเค่นี้ก็ชนะดอกเบี้ยกู้สบายๆเเล้ว รายได้พวกนี้มันถูกซ่อนอยู่ หลายๆคนไม่เห็นมัน ยิ่งถ้าเพื่อนๆเลือกทรัพย์ดีๆเป็น ลงทุนเเม่นๆ เเล้วนะ อสังหาจะทำให้รวยไม่รู้เรื่องเลย
Credit: properth.com

5/23/2016 5:49:56 PM