อยากเริ่มธุรกิจหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ ต้องเริ่มอย่างไร?

การลงทุนในปัจจุบันมีหลากหลายรูปแบบมากขึ้น กระนั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตัวเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมอยู่เสมอ โดยเฉพาะการสร้างที่อยู่อาศัยให้คนเช่าที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการเติบโตของสังคมเมือง การโยกย้ายถิ่นฐานเพื่อการงานและการศึกษา รวมทั้ง ยังถือว่าการลงทุนกับอพาร์ทเม้นท์ยังเป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงสูง ลงทุนครั้งเดียว แต่รับผลประโยชน์ได้ยาวนานหลายสิบปี
ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านั้น ทำให้หลายคนอยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ไว้เพื่อเป็นรายได้โดยไม่ต้องลงแรงมาก หรือที่เรียกกันว่า “ธุรกิจแบบเสือนอนกิน”
ความแตกต่างระหว่าง อพาร์ทเม้นท์ กับ หอพัก?

อพาร์ทเม้นท์ (Apartment)– คือ ตึกหรืออาคารที่พักอาศัย ที่เจ้าของอพาร์ทเม้นท์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งอาคาร ส่วนผู้อาศัยมีสิทธิ์เพียงแค่เช่าพักเท่านั้น โดยผู้เช่าอาศัยต้องปฏิบัติตามกฏระเบียบที่อพาร์ทเม้นท์กำหนดไว้ อพาร์ทเม้นท์บางแห่งจะมีการกำหนดระยะเวลาในการเข้าพักที่แน่นอน บางอพาร์ทเม้นท์จะเปิดให้บริการทั้งแบบรายวัน และรายเดือน
หอพัก (Dormitory)– สถานที่ หรือที่พักอาศัยให้เช่าที่มิได้ดำเนินการโดยสถานศึกษา ซึ่งมีนักศึกษาอายุไม่เกิน 25 ปี และระดับการศึกษาไม่เกินปริญญาตรี เช่าพักอาศัยตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป โดยส่วนใหญ่หอพักจะมีขนาดเล็ก และราคาที่ถูกกว่าอพาร์ทเม้นท์

ข้อดีของการลงทุนในธุรกิจขายอพาร์ทเม้นท์ และหอพักนั้น มีดังนี้

เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงถาวร อยู่คงทนหลายปี และถ้าหากอยู่ในทำเลดีจะมีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ
ใช้เป็นมรดกครอบครัวได้ เพราะสามารถให้เป็นที่อยู่อาศัยหรือส่งต่อให้ลูกหลานดูแลกิจการต่อได้
มีรายได้หลากหลายช่องทาง ทั้งจากค่าเช่า ค่ามัดจำ ค่าน้ำค่าไฟ เครื่องหยอดเหรียญต่างๆ ค่าจอดรถ ค่าส่วนกลาง ค่าร้านค้า เป็นต้น
บริหารจัดการได้ง่าย เพียงแค่คอยดูแลอพาร์ทเม้นท์ จดค่าน้ำค่าไฟ เก็บค่าเช่า
สถาบันการเงินนิยมหลักทรัพย์ที่เป็นอพาร์ทเม้นท์ จึงสามารถใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้ดี

ส่วนข้อเสียของการลงทุนธุรกิจนี้ คือ ต้องใช้เงินhttps://bit.ly/3U4gc5Bลงทุนสูง หาทำเลดีได้ยาก เพราะมักถูกจับจองไปแล้ว มีข้อกำหนดทางกฎหมายหลายอย่างและซับซ้อน และมีความเสี่ยงจากอุบัติเหตุที่คาดไม่ถึง เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม เป็นต้น

ข้อควรรู้ในการลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก มีปัจจัยที่ต้องรู้ดังนี้

รายได้มาจาก ค่าเช่าห้อง, ค่าน้ำ, ค่าไฟฟ้า, ค่าอินเตอร์เน็ต และ รายได้จากตู้น้ำและตู้ซักผ้าหยอดเหรียญ เป็นต้น โดยทั่วไปจะคำนวณว่าอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่าห้องอย่างเดียวจะอยู่ ที่ประมาณ 8%-10% ดังนั้นถ้าเรามีเงิน 30 ล้านบาท และลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์ ก็ควรจะได้รับเงินคืนทุกสิ้นปีประมาณ 2.4-3 ล้านบาท ส่วนรายได้อย่างอื่นถือว่าเป็นกำไรเพิ่มเติมที่เราจะได้รับ

ค่าใช้จ่ายในการบริหารงาน ได้แก่ ค่าแม่บ้าน และภาษี เป็นหลัก

3.การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วประสบความสำเร็จ ขึ้นอยู่กับ ทำเลเป็นหลัก และรองลงมาคือความสามารถในการให้บริการดูแลลูกค้า ดังนั้นเราควรเลือกทำเลที่เป็น A หรือ A- เท่านั้น เพราะว่ายังมีที่ดินอีกเยอะให้คู่แข่งขึ้น แต่ที่ดินที่มีศักยภาพที่ผู้เช่าชอบ นั้นมีอยู่อย่างจำกัด

การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มี 2 แนวทางคือ
– ลงทุนหาซื้อที่ดิน และสร้างอพาร์ทเม้นท์เอง มีข้อดีคือ ราคาถูกและสามารถเลือกแบบอาคารได้ตามใจชอบ แต่มีปัจจัยเสี่ยงคือ คุณต้องมีความสามารถและความชำนาญรอบด้านได้แก่ การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ, อ่านแบบก่อสร้างเป็น, มีเวลาและคุมงานก่อสร้างได้ เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ควรจะเป็นผู้ที่เคยทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มาแล้ว

– ซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ดำเนินกิจการอยู่แล้ว มีข้อดีคือ ง่ายแก่มือใหม่ที่เพิ่งเริ่มอยากจะเป็นเจ้าของกิจการ เพราะเราเข้าไปซื้อกิจการที่ประสบความสำเร็จอยู่แล้ว มีลูกค้าเข้าอยู่ 90%-100%แล้ว (คงไม่มีใครเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่มีคนพัก 50% ในทำเลที่ไม่ดี), เราสามารถเลือกทำเลที่มีศักยภาพ A หรือ A- ได้ตามต้องการ ซึ่งดูได้จากคนพักว่าเต็มหรือไม่ ได้ราคาค่าเช่าเท่าไหร่ เป็นต้น โดยทำเลที่มีศักยภาพจะพิสูจน์โดยตัวของมันเองจากรายได้ และจำนวนคนเข้าพักเองอยู่แล้ว
ส่วนปัจจัยด้อยคือ ราคาจะสูงกว่าลงทุนสร้างเองซักหน่อย และรูปแบบอาคารอาจจะไม่โดนใจ 100% เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ได้แก่ คนที่อยากจะลองเริ่มต้นธุรกิจนี้ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไรดี โดยคุณสบายใจได้เลยว่าเดือนแรกที่คุณเริ่มดำเนินกิจการ คุณจะได้รับเงินจำนวนเท่าไหร่ที่แน่นอน ต่างกับการสร้างอพาร์ทเม้นท์ขึ้นมาใหม่ เพราะหลังสร้างเสร็จคุณต้องนั่งลุ้นว่าจะมีคนเข้าพักเต็มหรือไม่ และอีกนานเท่าไหร่จึงจะเต็ม อย่างไรก็ตามแม้ว่าการซื้ออพาร์ทเม้นท์จะลงทุนสูงกว่าการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เองซักหน่อย

เคล็ดลับบริหารธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์อย่างไรให้ประสบความสำเร็จ

มองทำเลให้ชัดเจน สำหรับมือใหม่ ดูจากอพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ก่อนในละแวกนั้นเป็นเกณฑ์และต้องรู้ว่ากลุ่มลูกค้า เช่น ใกล้โรงงาน สถานศึกษา แหล่งการค้าที่พักสำหรับนักศึกษา
กำหนดค่าเช่าให้สอดคล้องกับทำเลและรายได้ของกลุ่มเป้าหมาย อย่างเช่น หากกลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษาก็อาจทำธุรกิจหอพักนักศึกษา ทำเลใกล้กับมหาวิทยาลัย และตั้งราคาค่าเช่าที่ไม่สูงมากนัก เนื่องจากนักศึกษามีรายได้น้อย หากกลุ่มเป้าหมายเป็นวัยทำงานก็สามารถทำหอพักในย่านธุรกิจและตั้งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นมาได้ เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้มั่นคง
3. ลงทุนกับระบบต่างๆ ในอพาร์ทเม้นท์หรือหอพัก เช่น ระบบความปลอดภัย มีการติดกล้องวงจรปิด มีรปภ. และใช้คีย์การ์ดในการเข้า-ออก และระบบบริหาร มีการออกบิลค่าเช่า แจ้งเตือนการครบกำหนดชำระ เป็นต้น สิ่งเหล่านี้จะทำให้ผู้พักอาศัยเชื่อมั่นและไม่ย้ายออกไป

4. การกู้สินเชื่อธนาคาร เราต้องซื้อที่ดินเงินสด โดยกู้สินเชื่อได้เฉพาะค่าก่อสร้าง โดยปกติธนาคารจะให้วงเงินประมาณ 70-80 % โดยไม่รวมพวกเฟอร์นิเจอร์ และมีระยะเวลาคืนเงินกู้ 7 ปี ดังนั้น ค่าเช่าแต่ละเดือนต้องรองรับจำนวนเงินผ่อนชำระได้ โดยที่ธนาคารมักจะประเมินจากราคาและทำเลของคู่แข่งมาประกอบความสามารถในการหารายได้ของอพาร์ทเม้นท์

5. สร้างสิ่งแวดล้อมที่ดี เช่น รักษาความสะอาด คอยบำรุงรักษาอาคารให้ใหม่และแข็งแรงอยู่เสมอ ดูแลสภาพห้องพักให้ดีและน่าอยู่อาศัย

สำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน ในมุมมองต่อธุรกิจอพาร์ทเมนต์นื้ก็ยังเป็นธุรกิจที่มีโอกาสที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้อยู่ แต่ก็น่าจะเป็นแค่เฉพาะบางทำเล ซึ่งผู้ลงทุนควรคำนึงถึงข้อจำกัดของเพดานราคาเช่าด้วย เนื่องจากหากมีการตั้งราคาสูงมากเกินไป ก็อาจจะไปเจอกับคู่แข่งทางอ้อมที่กำลังมาแรงในยุคนี้ นั่นก็คือ คอนโดมีเนียม ซึ่ง มักจะเน้นคอนเซปท์ที่ว่า ‘ผ่อนคุ้มกว่าเช่า’ ในการทำตลาด นอกจากนี้ทำเลที่ดีนั้น อาจจะมีคู่แข่งมากขึ้นในอนาคต ทำให้การสร้างอาคารขึ้นใหม่อาจจะมีผู้เช่าไม่เต็มอย่างที่คาดหวัง

ณ ปัจจุบัน เจ้าของอพาร์ทแมนต์ หลาย ๆ เจ้า จึงเริ่มมีการที่จะขยายกิจการ โดยการเปลี่ยนไปซื้อคอนโดแบบเหมา โครงการละ 5 -10 ห้อง แล้วปล่อยเช่า แทนที่จะก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ใหม่ทั้งตึก เพื่อลดความเสี่ยงและความปวดหัวเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร ที่มีประเด็นในเรื่องของการ ควบคุมทั้งต้นทุนไม่ให้บานปลาย การขออนุญาตก่อสร้าง การหาและควบคุมผู้รับเหมา รวมไปถึงความเสี่ยงที่อาคารอาจจะแล้วเสร็จไม่ทันเวลาอย่างที่คาด

สำหรับท่านใดมีรู้จะเริ่มต้นหาทำเลและผู้เชี่ยวชาญอย่างไร ทางเราแนะนำซื้อยกตึกของโครงการจากเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มหาชน มี 4 โครงการสุดฮอต ได้แก่ เสนาคิทท์ สุขุมวิท – บางปู, เสนาคิทท์ เวสต์เกต – บางบัวทอง, เสนาคิทท์ พหลโยธิน – นวนคร, เสนาคิทท์ เทพารักษ์ – บางบ่อ เป็นต้น

ลงทุนอสังหาฯแบบใหม่ “ปล่อยเช่าก่อน จ่ายเงินทีหลัง” 💸
✅ ขายยกตึก ขายยกชั้น เหมาๆ
✅ รับผลตอบแทน 10-15% ต่อปี
✅ ตึกใหม่ เฟอร์ครบทั้งห้อง
✅ มีทีมบริการหลังการขายครบวงจร เช่น หาผู้เช่า, ซ่อมบำรุงห้อง
✅ ทำเลดี ใกล้แหล่งงาน ใกล้นิคม
🔥 ราคาเริ่มต้น เพียง 77 ล้านบาท 🔥

ลงทะเบียน คลิก https://bit.ly/3U4gc5B

4/3/2024 11:05:26 AM