นิติบุคคลอาคารชุด คือใคร? มีหน้าที่อะไรบ้าง?

นิติบุคคลอาคารชุด คือใคร มีหน้าที่บ้าง?
สงสัยกันไหมครับว่า ทำไมคอนโดในทุกโครงการ ถึงต้องมีนิติบุคคลคอนโดหรือนิติบุคคลอาคารชุด ต้องบอกก่อนว่าจริงๆแล้ว นิติบุคคล ไม่ได้มีแค่ในคอนโดหรืออาคารชุดเท่านั้น ยังมีนิติบุคคลบ้านจัดสรร นิติบุคคลอาคารสำนักงาน อีกด้วย และในส่วนของหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ไม่ได้มีแค่เก็บค่าส่วนกลางหรือรับเรื่องร้องเรียนต่างๆเท่านั้น  ในบทความนี้ จะอธิบายความหมายของคำว่า นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลคอนโด ว่ามีหน้าที่อะไร และมีความสำคัญแค่ไหน
 
นิติบุคคลอาคารชุด คือ ผู้ที่ได้รับการจัดตั้งให้เข้ามาทำหน้าที่ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด ซึ่งมีฐานะเป็นนิติบุคคล ประกอบด้วย คณะกรรมการควบคุม และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ที่เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด
 
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด กับ นิติบุคคลอาคารชุด เหมือนกันหรือไม่ ?
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม หรือตัวแทนเจ้าของคอนโด มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละไม่เกิน 2 ปี หน้าที่หลักคือ ควบคุม ดูแลและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด เพราะฉะนั้น คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด กับ นิติบุคคลอาคารชุด จึงมีหน้าที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
 
ทรัพย์สินส่วนกลาง หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่ไม่ใช่ห้องชุด หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด แต่เป็นส่วนของอาคารชุดที่เจ้าของห้องชุดทุกคนมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามสัดส่วนของห้องชุดที่เป็นเจ้าของ หรือตามที่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนด
 
ตัวอย่างของทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น โครงสร้างอาคารชุด ห้องประชุม ห้องสมุด สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม โถงทางเดิน ล็อบบี้ ลิฟท์ บันไดหนีไฟ ทางเข้าออก ทางเดิน ที่จอดรถ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบรักษาความปลอดภัย และอื่น ๆ
 
 
หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
 
1.ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อย พร้อมใช้งานตลอดเวลา รวมถึงจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ให้ความสะดวกสบายแก่เจ้าของร่วม ในอาคารชุดหรือคอนโดโครงการนั้นๆ
 
2.เรียกเก็บเงินและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ซ่อมแซม ระบบสาธารณูปโภค ของทรัพย์สินส่วนกลาง และการให้บริการอื่นๆ ในอาคารชุด
 
3.ดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด
 
4.ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุด และการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม และผู้อยู่อาศัย ให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับ และระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด
 
5.เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม รวมทั้งมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี เป็นต้น
 
6.จัดให้มีการประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และกำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ
 
จะเห็นว่า นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติคอนโด มีหน้าที่ที่สำคัญในการจัดระเบียบคอนโดให้น่าอยู่และมีระเบียบยิ่งขึ้น โดยที่ลูกบ้านไม่ต้องจัดการเอง ไม่ว่าจะเป็นจัดการความเป็นระเบียบเรียบร้อยของส่วนกลาง รักษาความปลอดภัยภายในคอนโด บำรุงรักษาระบบทุกอย่างในอาคาร ไปจนถึงการจัดการขยะ และที่จอดรถ
อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของร่วม หรือเจ้าของคอนโด เห็นว่า นิติบุคคลอาคารชุด มีการทำหน้าที่บกพร่อง ฉ้อโกง ส่งผลให้เกิดปัญหากับภายในโครงการคอนโด เจ้าของร่วมมีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุด เพื่อให้นิติบุคคลชี้แจงได้ หากไม่สามารถตกลงกันได้หรือเห็นว่านิติบุคคลนั้นก่อเรื่องร้ายแรงและก่อให้เกิดความเสียหายร้ายแรงจริง สามารถนำเรื่องเข้าที่ประชุมเพื่อถอดถอนนิติบุคคลคอนโดได้
และสิ่งที่สำคัญคือ เจ้าของร่วมทุกห้อง ควรปฎิบัติตามกฎของคอนโดของแต่ละโครงการ อย่างเคร่งครัด เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยในการอยู่ร่วมกันครับ.

1/18/2024 3:01:15 PM