รัฐต่ออายุ ลดภาษี Property Tax 90% “คอนโดให้เช่า” รับอานิสงส์ 2 เด้ง

ข่าวดีมาเร็วตั้งแต่ต้นปี 2564 รัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าภาษี Property Tax อีก 1 ปี
 
สาเหตุที่บอกว่าเป็นข่าวดีเพราะ Property Tax เป็นเรื่องใหม่ คนที่ถือครองทรัพย์สินทุกคนในประเทศไทยถูกบังคับให้จ่ายภาษีตัวนี้อย่างถ้วนหน้า บังเอิญว่ามีสถานการณ์โควิดทำให้รัฐบาลลดค่าภาษีให้ 90% ในปี 2563 ในขณะที่โควิดยังไม่จบทำให้มีลูกติดพัน รัฐบาลก็เลยจำยอมต้องต่ออายุมาตรการลดภาษีให้อีก 1 ปีในปี 2564
 
วันนี้ ACR Talk จะชวนมารู้จักกับ Property Tax ให้ละเอียดลึกซึ้ง และจะเฉลยคำตอบให้ด้วยว่า ทำไมรัฐบาลลดภาษีตัวนี้แล้ว เจ้าของคอนโดให้เช่าถึงได้รับอานิสงส์ 2 เด้ง
 
เรามาเริ่มปรับพื้นฐานกันที่ประวัติความเป็นมา Property Tax มีชื่อเป็นทางการว่า “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ประกาศใช้เมื่อปี 2562 เริ่มบังคับจ่ายภาษีจริงๆ ในปี 2563 แต่ปีแรกที่จะเก็บภาษีก็เจอเหตุการณ์พิเศษรัฐบาลจึงได้มีมติคณะรัฐมนตรี หรือ มติครม.ลดค่าภาษีให้ จากเพดานภาษีที่ต้องจ่าย 100% ลดให้ 90% เท่ากับจ่ายจริง 10%
 
ปีนี้เหตุการณ์พิเศษยังไม่จบ การต่ออายุลดค่าภาษีที่ดินหรือ Property Tax ในปี 2564 ทำให้การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าหรือซื้อคอนโดให้เช่าจึงได้รับอานิสงส์เด้งที่ 1 เพราะทำให้มีภาระจ่ายภาษีแค่ 10% ในปีนี้
 
ถัดมา หลักการภาษีที่ดินฯ มีอยู่ว่า จัดเก็บเฉพาะผู้ถือครองทรัพย์สินทุกคนในประเทศไทย ดังนั้น ใครที่ไม่มีทรัพย์สินก็ไม่ต้องจ่ายภาษีนี้
 
เรื่องยากที่สุดของภาษีที่ดินฯ คือจัดเก็บยังไงให้คนรู้สึกว่ายุติธรรมและยอมจ่ายภาษีโดยไม่บิดพลิ้ว คนคิดโมเดลคือกระทรวงการคลัง (แต่คนจัดเก็บภาษีคือกระทรวงมหาดไทย โดยให้เราไปจ่ายที่องค์กรปกครองท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่) ก็เลยแบ่งประเภททรัพย์สินออกเป็น 4 ประเภท ทรัพย์สินประเภทไหนอยู่กลุ่มไหนก็ตามไปจ่ายในราคาที่รัฐกำหนด
 
ทรัพย์สิน 4 ประเภทแบ่งตามค่าภาษีที่จะต้องจ่ายจากถูกไปหาแพง เริ่มต้นด้วยค่าภาษีถูกที่สุด สิทธิ์นั้นเป็นของ “ที่ดินเกษตรกรรม” เริ่มต้นจัดเก็บ 0.01% ถ้าคำนวณยากก็มีเทคนิคให้จำง่ายๆ ว่ามูลค่าที่ดินเกษตรกรรม 1 ล้านบาทจ่ายภาษีแค่ 100 บาท หรือค่าภาษีเริ่มต้นล้านละ 100 บาท
 
ถัดมา ค่าภาษีเริ่มแพงขึ้นมาอีกนิดหน่อยเป็นประเภท “ที่อยู่อาศัย” ค่าภาษีเริ่มต้น 0.02% เทคนิคจำง่ายๆ คือเริ่มจ่ายล้านละ 200 บาท แปลว่าถ้าที่อยู่อาศัยของเราราคา 2 ล้านก็ต้องจ่ายปีละ 400 บาท
 
ค่าภาษีแพงจะเริ่มเห็นในประเภทที่ 3-4 โดยประเภทที่ 3 คือ “ที่ดินพาณิชยกรรม” หรือที่ดินทำการค้าทั้งหลาย เอ่ยชื่อธุรกิจโรงแรม ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ คอมมิวนิตี้มอลล์ บริษัท โรงงานห้องแถว โกดัง ห้องเย็น ฯลฯ อะไรก็ตามที่นำมาทำการค้าจะถูกบังคับจ่ายภาษีเริ่มต้น 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท
 
จำไว้ให้ดีนะ ที่ดินพาณิชยกรรมเก็บภาษีที่ดินฯ ล้านละ 3,000 บาท
 
ทรัพย์สินประเภทสุดท้ายคือ “ที่ดินเปล่า” อันนี้ทุกรัฐบาลในโลกนี้ (โมเดล Property Tax เมืองนอกจัดเก็บมาตั้งแต่ปีมะโว้ ในเมืองไทยเพิ่งเริ่มเป็นกฎหมายในปี 2562) โขกค่าภาษีแพงที่สุด เพราะต้องการบีบบังคับทางอ้อมให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์ เช่น ลงทุนทำหอพัก อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ปลูกผักไม้ใบหญ้า หรือจะทำอะไรก็ได้ นึกอะไรไม่ออกยกให้องค์กรท้องถิ่นทำสวนสาธารณะก็ยังดี ...ดีกว่าปล่อยทิ้งให้รกร้างว่างเปล่า ถือว่าไม่เกิดประโยชน์ ไม่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ
 
อัตราจัดเก็บที่ดินเปล่า ตอนออกแบบภาษีตั้งใจจะเก็บให้แพงที่สุดที่ 3% หรือล้านละ 30,000 บาท แต่ไฮโซ เซเลบ เจ้าสัว เถ้าแก่ทั้งหลายคงไม่ยอมจ่ายง่ายๆ ในที่สุดอัตราเรียกเก็บก็เลยถูกพิจารณาจนค่าภาษีเริ่มต้นเท่ากับที่ดินทำการค้าคือล้านละ 3,000 บาท
 
ทั้งนี้ทั้งนั้น ภาษีที่ดินฯหรือ Property Tax มีรายละเอียดซับซ้อน เรื่องการยกเว้นต่างๆ นานา ถ้าสนใจเพิ่มเติมแนะนำให้คลิกเข้าไปดูที่เวบไซต์กระทรวงการคลัง
 
เรามาดูคำเฉลยทำไมการซื้อ คอนโดให้เช่าจึงได้รับอานิสงส์เด้งที่ 2 จากการลดค่าภาษี 90% ในปีนี้
 
เรื่องนี้หลายคนอาจไม่รู้มาก่อน โค้งสุดท้ายช่วงปลายปี 2561 ก่อนที่จะประกาศใช้เป็นกฎหมายระดับ “พระราชบัญญัติ” ซึ่งเป็นระดับกฎหมายที่ออกมาใช้บังคับยากมาก เวลาจะแก้ไขอะไรก็แก้ไขยากมากเช่นกัน ตอนนั้นมีประเด็นโกลาหลเรื่องการนำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า หรืออธิบายให้กระชับๆ ก็คือการนำคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่านั่นเอง
 
ปัญหามีอยู่ว่า ค่าภาษีของ “ที่อยู่อาศัย” เราบอกแล้วว่าถ้าใช้เป็นที่อยู่อาศัยเริ่มต้นจ่ายล้านละ 200 บาท แต่ถ้านำที่อยู่อาศัยดังกล่าวมาปล่อยเช่า จะถูกตีความเป็นนำมาทำการค้า มีรายได้ค่าเช่าทันที แปลว่าค่าภาษีจะต้องจ่ายเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท
 
ค่าภาษีต่างกัน 15 เท่า จากล้านละ 200 บาทกลายเป็นล้านละ 3,000 บาท ทำให้มีเสียงคัดค้านดังระงมไปทั่ว ประเด็นปัญหานี้ถูกยกระดับเป็นปัญหาการเมืองไปเรียบร้อยแล้ว เพราะคนที่ออกมาคัดค้านส่วนใหญ่เป็นคนชั้นกลาง ทำให้รัฐบาลเองก็หวั่นๆ ว่าถ้าไม่แก้ไขอะไรให้กฎหมายภาษีที่ดินฯ อาจถูกล้มกระดาน
 
เพราะฉะนั้น รัฐบาลก็เลยยอมถอย 1 ก้าว โดยประกาศวินาทีสุดท้ายว่า ยอมผ่อนปรนให้การนำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า รัฐบาลมองไม่เห็น จะดูแค่ว่าหน้าตาทรัพย์สินเป็นประเภทไหนก็จะเก็บภาษีตามประเภทนั้น
 
หมายความว่า ถ้านำคอนโดมาปล่อยเช่า แม้จะมีรายได้ค่าเช่า แต่หน้าตาคอนโดเป็นทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัย ดังนั้น รัฐบาลจะเก็บภาษีที่ดินเริ่มต้นล้านละ 200 บาทเท่านั้น
 
บทสรุป ACR Talk นำเสนอหลักคิดที่ว่า 1.การซื้อคอนโดให้เช่าจ่ายภาษีสมเหตุสมผล เริ่มต้นล้านละ 200 บาท 2.การนำมาปล่อยเช่า แม้จะมีรายได้ค่าเช่าหรือรายได้จากการทำการค้า แต่ก็ยังจ่ายภาษีประเภทที่อยู่อาศัย เริ่มต้นล้านละ 200 บาทเท่าเดิม
 
ปี 2564 การลดภาษีที่ดิน 90% ทำให้ผู้ซื้อคอนโดให้เช่าได้รับอานิสงส์ 2 เด้งมากกว่าทรัพย์สินประเภทอื่น และถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ

2/5/2021 10:53:41 AM