รัฐบาลเล็งปลดล็อก ดึงลูกค้าต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม 80%

ข่าวดีต้อนรับเทศกาลสงกรานต์หรือเทศกาลปีใหม่ไทยประจำปี 2564
 
รัฐบาลไทยกำลังหาทางแก้กฎหมายเพื่อเปิดทางให้ลูกค้าต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้มากกว่าเดิม
 
ACR Talk วันนี้ชวนอัพเดตวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องบอกว่าน่าจะเป็นการรีโมเดลกฎหมายกฎระเบียบครั้งใหญ่ในรอบ 20-30 ปีของเมืองไทยกันเลยทีเดียว
 
แหล่งที่มาข้อมูลมาจาก “หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ” ฉบับวันพฤหัสบดีที่ 8 เมษายน-วันอาทิตย์ 11 เมษายน 2564 ที่พาดหัวข่าวไว้ว่า “ดัน พ.ร.ก.แก้ล็อกอสังหา ต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโด 80%” ซึ่ง ACR Talk จะสรุปสาระสำคัญเรียงเป็นข้อๆ ให้ FC เข้าใจง่าย ดังต่อไปนี้
 
1.นโยบายแก้กฎหมายเพื่อเพิ่มโอกาสให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเภทบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียมได้เพิ่มขึ้นนั้น ถือเป็น 1 ในแพ็กเกจใหญ่เพื่อรองรับการเปิดประเทศในปี 2565 หรือที่เรียกกันว่านโยบายเปิดประเทศหลังยุคโควิด
 
2.การให้สิทธิ์คนต่างชาติซื้อบ้านแนวราบ-คอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้เพิ่มขึ้นมากกว่าปกติ จะเป็น “มาตรการชั่วคราว” มีผลบังคับใช้เพียง 3-5 ปีเท่านั้น ไม่ใช่เป็นมาตรการถาวรตลอดไปแต่อย่างใด
 
3.วิธีการคือรัฐบาลไทยจะมีการออกเป็น “พระราชกำหนด” หรือ พ.ร.ก. ซึ่งเป็นระดับกฎหมายที่รัฐบาลสามารถออกมาบังคับใช้ได้เร็วที่สุด เปรียบเทียบกับกฎหมายตัวใหญ่ที่สุดคือ “พระราชบัญญัติ” หรือ พ.ร.บ. ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีกระบวนการยุ่งยากซับซ้อนมากกว่า และใช้เวลาหลายปีกว่าจะมีกฎหมายพระราชบัญญัติออกมาใช้สัก 1 ฉบับ
 
ดังนั้น การออกกฎหมายระดับพระราชกำหนดจึงเป็นเครื่องมือของรัฐบาลในการบริหารประเทศในกรณีที่มีความจำเป็นเร่งด่วน เข้าใจตรงกันนะ
 
4.การออกพระราชกำหนดดังกล่าว เพื่อออกมาแก้ไขข้อบังคับของกฎหมายปัจจุบันอย่างน้อย 3 ฉบับด้วยกันคือ กฎหมายอาคารชุดหรือกฎหมายคอนโดฯ, กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม, ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งยังจำกัดสิทธิ์และจำกัดโควต้าในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอยู่
 
5.แต่ถึงแม้จะใช้ช่องทางการออกกฎหมายที่เร็วที่สุดแล้ว แต่ในการทำงานของรัฐบาลก็ยังต้องใช้เวลาและความระมัดระวังรอบคอบให้มากที่สุด ดังนั้น กรอบเวลาคาดว่าจะมีการนำเสนอขออนุมัติเข้าที่ประชุม “ศบศ.” หรือ “ศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจจากผลกระทบของการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรน่า 2019” ได้ภายในปลายเดือนเมษายน 2564
 
นั่นแปลว่าอย่างเร็วที่สุด นโยบายเพิ่มโควต้าให้คนต่างชาติซื้อบ้านแนวราบ-คอนโดมิเนียมน่าจะมีผลบังคับใช้ภายในกลางปี 2564 หรือในกรณีอย่างช้าที่สุดมีการขีดเส้นเดดไลน์ว่าต้องไม่เกินปลายปี 2564
 
โดยการประชุมของ ศบศ.แต่ละครั้ง ประธานนั่งหัวโต๊ะคือพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีอยู่แล้ว เพราะฉะนั้น มติ ศบศ. จึงมีความศักดิ์สิทธิ์เทียบเท่ามติคณะรัฐมนตรีหรือมติครม. ซึ่งหน่วยงานรัฐจะต้องปฏิบัติตาม
 
6.เรื่องสำคัญคือ “โควต้าซื้อคอนโดมิเนียมของลูกค้าต่างชาติ” ปัจจุบันกฎหมายที่ควบคุมอยู่คือ “พ.ร.บ.อาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ที่ระบุให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของโครงการนั้น ๆ ซึ่งเรียกกันคุ้นปากว่า “โควต้าต่างชาติ 49%” นั่นเอง
 
ในครั้งนี้ รัฐบาลไทยกำลังพิจารณาว่าจะขยายเพดานให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้มากขึ้น อาจถึง 70-80% ซึ่งต้องหมายเหตุไว้ว่า...ตัวเลขยังไม่สรุปชัดเจน รู้แต่ว่าต่างชาติจะซื้อคอนโดฯ ได้เกิน 49% แน่ๆ
 
7.มีเรื่องแปลกแต่จริงสำหรับสินค้าที่อยู่อาศัย เป็นสินค้าประเภทที่ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วกฎหมายบังคับให้จัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแลพื้นที่ส่วนกลาง
 
เพราะฉะนั้น การเพิ่มโควต้าให้คนต่างชาติซื้อบ้านแนวราบ-คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเกินครึ่งหนึ่ง อาจมีผลกระทบต่อการใช้สิทธิ์ใช้เสียงในการบริหารจัดการนิติบุคคลได้ เช่น อาจใช้เสียงส่วนใหญ่ของกรรมสิทธิ์ต่างชาติไปออกกฎระเบียบที่ไม่พึงประสงค์
 
ดังนั้น รัฐบาลคำนึงถึงการคุ้มครองสิทธิการอยู่อาศัยอย่างสงบสุขของลูกบ้านคนไทยด้วย จึงจะมีการกำหนดเงื่อนไขว่า โควต้าต่างชาติที่ให้ซื้อเกิน 49% นั้น “กรรมสิทธิ์ส่วนเกิน” ที่มากกว่า 49% จะไม่ได้รับสิทธิในการออกเสียงหรือการโหวตกฎระเบียบใดๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดโดยเด็ดขาด
 
เหตุผลเพื่อไม่ให้ต่างชาติครอบงำการบริหารจัดการนิติบุคคลนั่นเอง รวมทั้งเพื่อป้องกันไม่ให้ต่างชาติใช้เสียงข้างมากมาออกกฎระเบียบที่จำกัดสิทธิคนไทย เรื่องนี้ต้องบอกว่ารัฐบาลไทยคิดได้เป๊ะเว่อร์
 
8.เรื่องสำคัญคือ “โควต้าซื้อบ้านแนวราบของลูกค้าต่างชาติ” อุ๊บส์ เรื่องนี้ต้องบอกว่างานเข้า เพราะเป็นเรื่องที่ยากลำบากหนักหนาสาหัสที่สุด มีตัวอย่างในอดีตเวลามีข้อเสนอให้เปิดช่องคนต่างชาติสามารถซื้อกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบได้มักจะโดนต่อต้านคัดค้านว่าเป็นการขายชาติ เพราะคนรวยต่างชาติ เศรษฐีต่างชาติมีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย จะทำให้คนไทยผู้มีรายได้น้อยและปานกลางถูกขับไล่ออกไปอยู่นอกเมือง เรื่องนี้นานาจิตตัง รู้แต่ว่าเป็นการจับงานหินอีกเรื่องหนึ่งของรัฐบาลก็แล้วกัน
 
สำหรับการแก้ไขกฎหมายในครั้งนี้ มีหลักเกณฑ์คร่าวๆ ออกมาว่าจะคัดเลือกคนต่างชาติที่มีฐานะหรือเลือกคนรวยมาซื้อบ้านแนวราบ ดังนั้น จึงกำหนดราคาขั้นต่ำของบ้านแนวราบไว้ที่ราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป เดาว่ารัฐบาลคงไม่ต้องการให้ต่างชาติมาแย่งซื้อสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดแมสหรือราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของลูกค้าคนไทย
 
9.จำกัดสิทธิ์คนต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในโครงการนั้นๆ ซึ่งข้อแตกต่างในด้านโควต้าซื้อกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบจะแตกต่างจากคอนโดฯ โดยจะเห็นว่าปัจจุบันคอนโดฯ ให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49% ของใหม่กำลังดูว่าจะขยายเพดานให้ซื้อได้ถึง 80% หรือไม่
 
เปรียบเทียบกับบ้านแนวราบซึ่งไม่ได้เปิดให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์เป็นการทั่วไปแต่อย่างใด ครั้งนี้ ด้วยเหตุผลของการกระตุ้นเศรษฐกิจหลังเปิดประเทศและจำเป็นต้องพึ่งเงินต่างชาติมาช่วย จึงจะเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ แต่จะมีการจำกัดโควต้าไม่ให้เกิน 49% หรือไม่ให้เกินครึ่งหนึ่ง
 
10.แพ็กเกจดึงเม็ดเงินต่างชาติซื้อบ้านแนวราบ-คอนโดมิเนียมในเมืองไทย มีนโยบายแถมมาอีก 1 เรื่องคือรัฐบาลไทยจะมีการแก้ไขพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สาระสำคัญเดิมเปิดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี+40 ปี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาว
 
นับเป็นข่าวดีต้อนรับเทศกาลสงกรานต์จริงๆ เรื่องนี้เป็นเรื่องใหญ่มากและสำคัญมาก ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยๆ ซึ่ง ACR Talk จะคอยอัพเดตความคืบหน้ามาฝากในโอกาสต่อไป.

4/8/2021 4:58:58 PM