ทิศทางอสังหาฯ 2564 ไปต่อ...ไม่รอโควิด

สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินค้าที่อยู่อาศัยในปี 2563 แน่นอนว่าได้รับผลกระทบสถานการณ์โควิดเช่นเดียวกับภาคธุรกิจอื่น ๆ แต่ยังมีผลกระทบน้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับวงการธุรกิจท่องเที่ยว ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจเกี่ยวเนื่องต่างๆ
 
ประเด็นอยู่ที่ปี 2564 มีปัจจัยที่ต้องคำนึงอะไรบ้างเพื่อจะวิเคราะห์ว่าเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะซ้ายหันหรือขวาหันไปในทิศทางใด
 
วันนี้อยากจะชวนโฟกัสไปที่ปัจจัยบวกที่มีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย ถ้าไม่คิดเข้าข้างตัวเองจนเกินไปข่าวดีหรือปัจจัยบวกเรื่องแรกก็คือปัจจัยวัคซีนป้องกันโควิด-19 ซึ่งหลายประเทศได้เริ่มทยอยฉีดไปก่อนหน้านี้
 
หมายความว่าโรคระบาดโควิด-19 เริ่มนับถอยหลังไปสู่จุดจบ การใช้ชีวิตของคนทั่วไปจะกลับมาเข้าสู่ภาวะปกติได้อีกครั้ง และแน่นอนว่าการทำมาหากิน การทำธุรกิจ ตลอดจนแนวโน้มเศรษฐกิจจะค่อยๆ ฟื้นตัวกลับมาสู่ภาวะปกติเช่นเดียวกัน
 
ปัจจัยบวกเรื่องที่ 2 อัตราดอกเบี้ยเมืองไทยอยู่ในภาวะ "ต่ำเป็นประวัติการณ์" และ "ต่ำต่อเนื่องยาวนาน" ในวงการสินเชื่อและการลงทุนเป็นที่ทราบกันดีว่ามีผลต่องวดผ่อนชำระหนี้เงินกู้ย่อมลดลงโดยอัตโนมัติ
 
หมายความว่าแค่เราย้อนหลังกลับไปแค่ 6-7 ปีที่แล้ว หรือในปี 2558 อัตราดอกเบี้ยนโยบายซึ่งประกาศโดยธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติที่ว่าต่ำแล้ว แต่ก็ยังอยู่ที่ระดับ 1.5% ปัจจุบัน อัพเดตล่าสุด ณ ต้นปี 2564 ดอกเบี้ยนโยบายยิ่งต่ำลงไปอีกเหลือเพียง 0.5% หรือ 50 สตางค์เท่านั้น
 
ในมุมของนายแบงก์หรือแบงก์เกอร์ การปล่อยเงินกู้หรือปล่อยสินเชื่อมีหลายประเภท เช่น สินเชื่ออุตสาหกรรม กฎของแบงก์ชาติคือถ้าแบงก์จะปล่อยกู้ 100 บาทต้องกันสำรอง 100 บาทหรือกันสำรอง 100% แต่ถ้าแบงก์หันมาปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม 100 บาทอนุญาตให้กันสำรองเพียง 30 บาทหรือ 30%
 
จึงไม่มีข้อสงสัยว่าทำไม สินเชื่ออสังหาฯมีดอกเบี้ยต่ำกว่าดอกเบี้ยทุกประเภท เพราะความเสี่ยงต่ำกว่า กันสำรองน้อยกว่า แบงก์มีทุนเท่าเดิมแต่ปล่อยสินเชื่อได้ 3 เท่า ขณะที่ปล่อยสินเชื่ออื่นได้เพียง 1 เท่า
 
ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรทำให้ผู้ซื้อมีความสามารถซื้อเพิ่มหรือลดลง เมื่อก่อนเงินเดือน 30,000 บาท แบงก์จะประเมินว่ามีความสามารถผ่อนคอนโดมิเนียมได้แค่ 10,000 กว่าบาท หรือคิดเป็นราคาอสังหาฯ ตกล้านละ 12,000-13,000 บาทเพราะดอกเบี้ยแพงอยู่ที่ 7-9% ก่อนหน้านี้ 1-2 ปีงวดผ่อนยังคำนวณกันที่ล้านละ 7,000 บาทอยู่เลย
ล่าสุดในปี 2563 และปี 2564 ด้วยบริษัทอสังหาฯ คำนวณงวดผ่อนราคาอสังหาฯ 1 ล้านงวดผ่อนลดเหลือล้าน 6,000 บาทเท่านั้นเอง ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญ ทำให้ผ่อนถูกหรือแพง
 
ในมุมผู้ซื้อไม่ต้องคิดอะไรให้ยุ่งยาก จำง่ายๆ แค่เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อคอนโดฯ สัก 3 ปีที่แล้ว ดอกเบี้ยนโยบายยังอยู่ที่ 1.5% ทางแบงก์เขาประเมินเงินกู้ให้ซื้อได้ในราคา 1.5 ล้านบาท ตอนนี้ลูกค้าคนเดียวกันแต่สถานการณ์เปลี่ยนเพราะดอกเบี้ยถูกลงทำให้สามารถซื้อได้ถึง 2 ล้านบาท
 
โดยสรุป อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงทำให้เพิ่มอำนาจซื้อให้กับผู้กู้นั่นเอง
 
ปัจจัยบวกเรื่องที่ 3 จีดีพีของประเทศ ปีนี้ ปี 2564 สำนักพยากรณ์เศรษฐกิจทั้งฟากรัฐบาลและเอกชนพูดตรงกันอย่างหนึ่งคือจีดีพีประเทศไทยจะพลิกฟื้นกลับมาเป็นบวกได้ ซึ่งในข้อเท็จจริงขอแค่ไม่ติดลบก็เป็นข่าวดีของประเทศแล้ว แต่เมืองไทยสามารถพยากรณ์ได้ว่าทิศทางจะเป็นบวก จึงเป็นข่าวดีของคนทำธุรกิจ ซึ่งหมายถึงมีการจ้างงาน มีรายได้ และมีกำลังซื้อตามมาเป็นทอดๆ
 
โดยจีดีพีประเทศไทยปี 2564 ก่อนหน้าที่จะมีการระบาดระลอกใหม่ประเมินการเติบโตกันไว้ที่ 3.5-4% ล่าสุดมีการปรับลดลงเล็กน้อยเหลือเทรนด์การเติบโตอยู่ที่ 2.2-2.5%
 
ปัจจัยบวกเรื่องที่ 4 คำแนะนำจากนักธุรกิจและนักลงทุนมีคำพูดเสมอๆ ว่าทุกครั้งที่มีวิกฤตเศรษฐกิจ คนที่มีเงินเย็นหรือคนที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในคอนโดมิเนียมที่ได้ผลตอบแทนเหนือเงินฝากในระยะกลางและระยะยาว จงออกมาซื้ออสังหาฯ ออกมาซื้อคอนโดฯ เพราะผลตอบแทนเมื่อขายต่อหรือเมื่ออยู่อาศัยไปนานๆ ราคาจะปรับขึ้นล้านเปอร์เซ็นต์
ประเด็นพิจารณาอยู่ที่การซื้ออสังหาฯ ให้ได้ราคาดีที่สุด ให้ได้ราคาถูกที่สุด ควรจะซื้อตอนไหนดี ...คำตอบกองอยู่ตรงหน้าแล้วก็คือซื้อในยุคโควิดนี่แหละ เพราะปี 2563 ที่ผ่านมาผลกระทบจากโควิดทำให้ราคาอสังหาฯ ถูกบังคับให้ตกต่ำลง และถือเป็นเหตุการณ์พิเศษที่ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยๆ อย่างแน่นอน
 
ยกตัวอย่าง ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นตลาดซื้อขายใหญ่ที่สุดของประเทศ เราจะพบว่า ณ ไตรมาส 3 ของปี 2563 ราคาทั้งตลาดลดลงไปแตะตัวเลขถึง 20% สำหรับโครงการเปิดการขายใหม่ หลังจากนั้นในไตรมาส 4 ของปี 2563 ราคาก็ยังเป็นขาลงอีก 4% เมื่อคำนวณรวมปีทั้งปีทำให้ราคาคอนโดฯ ในปี 2563 มีการปรับตัวลดลงไปหรือถูกลงไป 10-11% เป็นการสนับสนุนแนวคิดที่บอกว่าการซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ดีสำหรับผู้บริโภค ให้ซื้อในช่วงที่มีวิกฤตการณ์ต่างๆ เพราะราคาจะเป็นช่วงขาลงโดยอัตโนมัติ
 
เราหันกลับมาดูเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ในด้านการลงทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กันดีกว่า ประมวลมาจากหลายสำนักวิจัยพบว่า การเปิดขายโครงการใหม่จะมีความคึกคักไปทั้งตลาด โดยที่สินค้าคอนโดมิเนียมก็จะกลับมาคึกคัก โดยคาดว่าจะมีการลงทุนใหม่อย่างน้อย 35,000-เกือบ 40,000 หน่วยขึ้นไป
 
ข่าวดีอีกเรื่องคือลูกค้าต่างชาติมีแนวโน้มจะกลับมาฟื้นตัวได้เร็ว เหตุผลจากที่มีวัคซีนป้องกันการระบาดโควิดที่หลายประเทศเริ่มทยอยฉีดให้กับประชาชน ดังนั้น ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยจึงเริ่มมีความคาดหวังว่าลูกค้าต่างชาติจะเริ่มมีดีมานด์ฟื้นตัวกลับมาตั้งแต่กลางปี 2564 เป็นต้นไป
 
โดยสำนักวิจัยข้อมูลแห่งชาติอย่าง "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" หรือ REIC ประกาศว่ามีการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 ทิศทางเป็นบวกชัดเจนทั้งด้านหน่วยขายได้ใหม่คาดว่าเพิ่มขึ้น 4.2%, ในด้านซัพพลายเปิดขายโครงการใหม่คาดว่าเพิ่มขึ้น 11.9% และในด้านมูลค่าโครงการคาดว่าเพิ่มขึ้น 3.9%
 
โดยมีบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯหรือที่เรียกกันติดปากว่ากลุ่มบิ๊กแบรนด์ในตลาดเป็นผู้พัฒนาหลักในการเพิ่มซัพพลายเปิดขายใหม่ และคาดว่าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรจะมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 4.1% อาคารชุดจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นมากถึง 25.1%
 
ทิศทางปี 2564 ดังกล่าว แสดงให้เห็นถึงฟากฝั่งผู้ประกอบการหรือผู้ขายเริ่มส่งสัญญาณ "บุกลงทุนระลอกใหม่" อีกครั้งในปีนี้เป็นต้นไป
 
ACR Talk จึงขอฟันธงว่าปี 2564 ธุรกิจอสังหาฯ ไปต่อ ไม่รอโควิดจริงๆ

1/18/2021 9:25:07 AM