เปลี่ยนวิกฤตโรคระบาดให้เป็นโอกาสลงทุนอสังหาฯ

วัคซีนคือตัวแปร “คอนโดราคาโควิด” คือคำตอบ
 
คิดจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จงทำเดี๋ยวนี้ ไม่ต้องรอ !
 
เหตุผลเพราะเปิดศักราชใหม่ปีวัวทอง พุทธศักราช 2564 โลกทั้งใบกำลังมีข่าวดีเรื่องวัคซีนป้องกันโควิด
 
สำหรับประเทศไทย “ACR Talk” ฟันธงว่าวัคซีนถือเป็นข่าวดีที่สุด เพราะเป็นหลักประกันได้แน่ๆ ว่าความเชื่อมั่นฟื้นตัวแน่นอนภายในปีนี้
 
เราจะเห็นมีหลายสำนักวิจัยทางเศรษฐกิจออกมาประกาศเทรนด์อย่างสอดคล้องกันว่าวัคซีนที่จะเริ่มฉีดในครึ่งปีแรกจะปลุกมู้ดผู้บริโภคและผู้ประกอบการให้มีความคึกคักขึ้นมา จากนั้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 กิจกรรมทางเศรษฐกิจจะกลับมาเคลื่อนไหวหนาหูหนาตามากขึ้น และมากขึ้น
 
โฟกัสเฉพาะวงการอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้พูดกันไปถึงเทรนด์ลูกค้าต่างชาติก็จะฟื้นตัวเช่นเดียวกัน โดยการกลับมาจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะมีดีมานด์ลูกค้าต่างชาติที่อั้นการซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2563 รอ come back ให้มีการเปิดน่านฟ้าสามารถบินเข้ามาช็อปซื้อได้เป็นปกติ
 
นั่นหมายความว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองไทย โดยเฉพาะสินค้าคอนโดมิเนียมซึ่งมีลักษณะพิเศษที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ได้ 49% ในแต่ละโครงการ ซึ่งเป็นโควตาตามกฎหมายไทย จะเพิ่มดีกรี “การแย่งซื้อ” ระหว่างลูกค้าคนไทยกับลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเป็นภาพที่เกิดขึ้นมาแล้วในยุคบูมของตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2560-2561
 
ประเด็นถัดมา หากเราเหลียวกลับมาดูสถิติรัวๆ สถานการณ์โควิดทำให้ธุรกิจต่างๆ ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง บางกิจการต้องปิดตัวลงไป หลายกิจการไม่มีการลงทุนใหม่ๆ เพิ่มเติมแม้แต่บาทเดียวในปี 2563 แต่ภาพที่เกิดขึ้นในวงการอสังหาริมทรัพย์เหมือนเป็นหนังคนละม้วนก็ว่าได้
 
โดยตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม ปี 2563 สถิติ “บ้านและคอนโดมิเนียมจดทะเบียน” ฐานข้อมูลมาจากกรมที่ดิน ซึ่งหมายถึงเป็นบ้าน-คอนโดฯ ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จริง ตัวเลขยังอยู่ในระดับสูงอย่างน่าสนใจ
 
เท่าที่รวบรวมมาได้ ช่วง 10 เดือนแรก (มกราคม-ตุลาคม 2563) ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมมีจำนวนรวมกันเกือบ 75,000 หน่วย โดยคาดการณ์กันว่าทั้งปีของปี 2563 ยอดจดทะเบียนจะสูงถึง 87,000 กว่าหน่วย
 
ถ้าถามว่าทำไมยังจดทะเบียนกรรมสิทธิ์กันครึกครื้นขนาดนี้ คำตอบแบบกำปั้นทุบดินคือเพราะสินค้าบ้านและคอนโดฯ เป็นสินค้าปัจจัย 4 มีความจำเป็นในการดำรงชีวิต นอกจากนี้กลุ่มผู้ซื้อก็มีถึง 2 กลุ่มหลัก คือซื้อเพื่ออยู่อาศัยกับซื้อเพื่อการลงทุน ทำให้วิเคราะห์วิจัยได้ว่ามีดีมานด์ x2 (คูณสอง) นั่นเอง
 
และรู้หรือไม่ ยอดจดทะเบียนเยอะๆ มาจากสินค้าคอนโดมิเนียมเป็นหลัก และที่น่าแปลกใจคือยอดแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับสถิติปี 2562 ตัวเลขอยู่ที่ 57,000-58,000 หน่วย
 
บรรทัดนี้จึงสรุปได้ว่าคอนโดมิเนียมยังคงสถานะเป็นสินค้ายอดนิยมตลอดกาลในตลาดเมืองไทย
 
ประเด็นถัดมา เราจำกัดวงให้แคบเข้าโดยโฟกัสเฉพาะตลาดคอนโดฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ปี 2563 คอนโดฯ มีหน่วยขายได้ 23,000 กว่าหน่วย มูลค่าเกิน 92,000 ล้านบาท
 
สแกนข้อมูลลงลึกรายละเอียดจะพบว่ามูลค่าขายได้ 92,000 ล้านบาทดังกล่าว แบ่งเป็นยอดขายคอนโดฯ ของโครงการใหม่ (New Projects) กับคอนโดฯ ในโครงการเก่า (Existing Projects)
 
ปี 2563 คอนโดฯ ขายได้ในโครงการใหม่มีมูลค่ารวมเพียง 18,000 ล้านบาทบวกลบ
 
ในขณะที่เป็นคอนโดฯ ขายได้ในโครงการเก่ามีมูลค่ารวมเกือบ 74,000 ล้านบาท
 
จากสถิติข้อมูลดังกล่าวทำให้ไม่สามารถวิเคราะห์เป็นอย่างอื่นไปได้ นอกจากเหตุผลที่ยอดขายคอนโดมิเนียมในโครงการเก่าขายดีกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการใหม่เป็นเพราะผู้ประกอบการดีเวลอปเปอร์มีการแข่งขันกันสูง จึงมีการทำ “สงครามราคา” กันอย่างหนักหน่วงเพื่อแย่งชิงการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
 
ดังนั้น ปี 2563 เราจึงได้เห็นคอนโดมิเนียม “ราคาโควิด” ซึ่งต้องขีดเส้นใต้สามเส้นย้ำกันให้ชัดๆ ว่าคอนโดฯ ขายดีเพราะเป็นคอนโดฯ ราคาโควิดครับพี่น้อง
 
คำว่าคอนโดฯ ราคาโควิดคืออะไร ?
 
คำตอบมันชัดเจนอยู่ในตัวแล้วว่าเป็นราคาย้อนกลับไปตอนโครงการเปิดขายใหม่ๆ หรือที่เรียกกันว่าราคาจองกระดาษเพราะยังไม่ได้ลงมือก่อสร้าง นั่นหมายถึงคอนโดฯ ในปี 2563 ส่วนใหญ่เป็นสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่พร้อมโอน ซึ่งเปิดขายตั้งแต่ยุคปี 2560-2561
 
ตามปกติ คอนโดฯ ที่เปิดขายเป็นคอนโดบนกระดาษกับคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และใช้เวลาก่อสร้างนาน 2-3 ปีมักจะมีราคาปรับสูงขึ้นไม่ต่ำกว่า 10-15% บางโครงการทำเลสวยจัดๆ อาจจะปรับตัวสูงขึ้นได้ถึง 20% ขึ้นไป
 
แต่งานนี้เผลอๆ ต้องขอบคุณโควิด-19 เพราะทำให้เจ้าของโครงการแข่งขันทำสงครามราคาเนื่องจากต้องการแปลงสินค้าคอนโดมิเนียมให้เป็นเงินสดให้มากที่สุด ยอมขายราคาเปิดจองวันแรกทั้งๆ ที่คอนโดฯ สร้างเสร็จแล้วควรจะฟันกำไรเพิ่มมากขึ้นไปอีก พูดง่ายๆ ว่ายุคโควิดบริษัทยอมเฉือนกำไรตัวเองลง บางกรณีขายเท่าทุนก็ทำมาแล้ว
 
ส่วนคอนโดฯ โครงการใหม่ ถึงแม้จะเปิดขายในปี 2563 แต่ผู้ประกอบการก็ต้องกัดฟันตั้งราคาขายที่เป็นราคาโควิด หรือราคาในสมัยปี 2560-2561 ซึ่งต้นทุนพัฒนาโครงการถูกกว่ากันมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่แพงมหาโหดและมีแต่จะแพงขึ้นทุกวัน
 
ในมุมผู้บริโภค โอกาสลงทุนในคอนโดฯ ราคาโควิดแบบนี้ไม่ใช่จะหาได้ง่ายๆ ซะเมื่อไหร่
 
บทสรุปก็คือ “คอนโดฯ ราคาโควิด” ยังเป็นโอกาสลงทุนอสังหาฯ ได้อย่างต่อเนื่องในปี 2564 เพราะถึงแม้จะมีวัคซีนเกิดขึ้น แต่ประเมินกันว่าน่าจะต้องใช้เวลาอีกทั้งปีกว่ารัฐบาลจะสามารถฉีดให้คนไทยได้ครบทั้งประเทศ
 
ย้ำครั้งสุดท้าย คิดจะลงทุนอสังหาฯ จงทำเดี๋ยวนี้ ไม่ต้องรอ !

1/25/2021 4:52:39 PM