"สงครามดอกเบี้ยต่ำ” ยุทธศาสตร์การลงทุนอสังหายุค new normal

กฎเหล็กของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ “ห้ามกลัวดอกเบี้ย” ถ้าไม่ได้ซื้อเงินสด
 
วันนี้ ACR News ประมวลความเคลื่อนไหวจากวงการนายแบงก์ รวมทั้งแบงก์ชาติด้วย หัวข้อ  “ดอกเบี้ยเงินกู้” เพราะเชื่อว่าเวลาฟังข่าวเศรษฐกิจทีไรโรคไมเกรนรับประทานทุกทีเพราะฟังไม่เคยรู้เรื่อง
 
ซึ่งจริงๆ แล้วไม่ถึงกับยากมากนัก เอาเป็นว่าถ้าอยากรู้เรื่องดอกเบี้ยเงินกู้เรารู้จักแค่ 3 ตัวก็พอคือ 1.ดอกเบี้ยนโยบาย 2.ดอกเบี้ย MRR และ 3.ดอกเบี้ยโปรโมชัน
 
เรามาเริ่มต้นกันที่แบงก์ชาติหรือธนาคารแห่งประเทศไทย ทำหน้าที่ผู้คุ้มกฎ ออกระเบียบกติกาแล้วให้นายธนาคารทั้งหลายปฏิบัติตาม
 
ในส่วนของดอกเบี้ยทางแบงก์ชาติมีคณะกรรมการชุดหนึ่ง จะเรียกว่าบอร์ดดอกเบี้ยแห่งชาติก็ไม่น่าจะผิด ชื่อเป็นทางการคือ “คณะกรรมการนโยบายการเงิน” ตัวย่อ “กนง.”
 
ปกติเวลาประชุม กนง. ชาวบ้านจับตามากที่สุดคือการประกาศ “ดอกเบี้ยนโยบาย” ความสำคัญคือดอกเบี้ยนโยบายไม่ใช่กฎหมาย แต่ศักดิ์สิทธิ์มากเพราะเป็นดอกเบี้ยที่แบงก์เอกชนจะใช้เป็นตัวคำนวณเพื่อตั้งราคาดอกเบี้ยเงินกู้ของตัวเอง
 
ล่าสุด ดอกเบี้ยนโยบายที่ประกาศเมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2564 อยู่ที่ 0.5% หรือกู้ 100 บาท ดอกเบี้ยนโยบายคิด 50 สตางค์
 
แต่อย่าเพิ่งเข้าใจผิด ดอกเบี้ยนโยบายทำหน้าที่เป็น “ดอกเบี้ยอ้างอิง” เท่านั้น
 
ทิศทาง “ดอกเบี้ยนโยบาย” ในยุคนี้มีอัตราคงที่ในระดับต่ำ และยังต่ำได้อีก
 
ดอกเบี้ยตัวที่ 2 “ดอกเบี้ย MRR” ต้องวกกลับมาดูฝั่งแบงก์เอกชน ศาสตร์ของดอกเบี้ยเขาทำกันยังไง
 
กฎเหล็กที่ท่องเป็นนกแก้วนกขุนทองก็คือยึดอัตราดอกเบี้ย MRR หรือดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อยชั้นดี แปลอีกทีก็คือดอกเบี้ยเงินกู้ผู้บริโภคทั่วไป
 
(ยังมีดอกเบี้ย MLR-ดอกเบี้ยผู้กู้รายใหญ่ เช่น บริษัทกู้มาสร้างโรงงานทีละ 500 ล้าน 1,000 ล้าน แต่ผู้บริโภคกู้ซื้อบ้านหลังละ 3 ล้าน 5 ล้าน)
 
ทั้งนี้ทั้งนั้น แม้ดอกเบี้ยนโยบายจะต่ำมากแค่ 0.5% แต่ในชีวิตจริงสูตรคิดดอกเบี้ยเงินกู้นายแบงก์เขาโปะค่าโน่นค่านี่ รวมทั้งโปะกำไรด้วยทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้แพงกว่าดอกเบี้ยนโยบายเสมอ
 
โดยที่ดอกเบี้ยเงินกู้หรือดอกเบี้ย MRR แต่ละแบงก์ไม่เท่ากัน ยกตัวอย่าง ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2564 อยู่ที่ 6.150% ต่อปี
 
เห็นหรือยังว่าขนาดดอกเบี้ยนโยบาย 0.5% ดอกเบี้ย MRR ยังฟาดเข้าไป 6% กว่าๆ (ถ้าสนใจเพิ่มเติมแนะนำให้คลิกดูที่เวบไซต์แบงก์ชาติ)
 
ตัวสุดท้าย “ดอกเบี้ยโปรโมชัน” ศาสตร์เร้นลับที่ผู้บริโภคไม่ค่อยรู้ หรือไม่ค่อยสนใจ
 
เรื่องมีอยู่ว่าธุรกิจธนาคารมีการแข่งขันสูงเหมือนกับธุรกิจทั่วไป ซึ่งสูตรมาตรฐานของการแข่งขันเพื่อดึงดูดลูกค้าก็คือดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรก เรียกว่า “ดอกเบี้ยโปรโมชัน” เพราะฉะนั้น ถึงแม้ดอกเบี้ยหลักคือดอกเบี้ย MRR เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์อยู่ที่ 6.150% แต่ดอกเบี้ยโปรโมชัน 3 ปีแรกส่วนใหญ่จะกดให้เหลือ 3-4% จากนั้น ปีที่ 4 เป็นต้นไปจนตลอดอายุสัญญาจะหันกลับมาใช้ดอกเบี้ย MRR
 
จุดโฟกัสยุทธศาสตร์ใหม่ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ประเด็น “ดอกเบี้ยต่ำ” เป็นปัจจัยบวกที่ต้องคำนึงให้มากเข้าไว้
 
ซึ่งปี 2564 สินเชื่อที่อยู่อาศัยมี new normal เพราะดอกเบี้ยโปรโมชัน 3-4% ที่ว่าต่ำมากในปีที่แล้ว ปีนี้กดให้ต่ำลงไปอีก คนที่จุดพลุการแข่งขันหนีไม่พ้น ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์เจ้าเก่า
 
โดยจะเห็นว่าภาพการแข่งขันมีการเปิดศึกสงครามดอกเบี้ยตั้งแต่ต้นปี โดย ธอส.ออกแพ็กเกจเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำที่มีสาระสำคัญอย่างน้อย 2 เรื่อง คือ ตั้งวงเงิน 70,000 ล้านบาท ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกแค่ 2.75% ค่าผ่อนตกเดือนละ 3,400-3,800 บาทต่อเงินกู้ 1 ล้านบาท เจาะจงลูกค้าหลักกลุ่มข้าราชการ ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางตามภารกิจปกติ
 
แต่ new normal ดอกเบี้ยวิถีใหม่ของ ธอส. มีการทำสินเชื่อในโครงการ “Life Begin with GHB” ปล่อยกู้ให้กับสมาชิกแพทยสภา ซึ่งก็คือลูกค้านายแพทย์-แพทย์หญิง 60,000 รายทั่วประเทศ ดอกเบี้ยต่ำได้ใจอยู่ที่ 2.37%
 
จะไม่ให้ new normal ได้ยังไง ในเมื่อผู้ประกอบวิชาชีพคุณหมอมีรายได้สูง ค่าตัวงาม วงการแบงก์แย่งชิงกันเลือดสาด และจะว่าไปภารกิจ ธอส. รัฐบาลจัดตั้งขึ้นมาเพื่อปล่อยสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก อาชีพคุณหมอน่าจะห่างไกลกับคำว่าผู้มีรายได้น้อย แล้วทำไม ธอส.ต้องลงมาแข่งขันกับลูกค้ากลุ่มนี้
 
เหตุผลมีเพียงข้อเดียว เพราะ ธอส. รับเป้าปล่อยสินเชื่อบ้านและสินเชื่อคอนโดฯ ปีนี้ 200,000 กว่าล้านบาท จำเป็นต้องเปิดแนวรบทุกทิศทุกทาง กลุ่มลูกค้าวิชาชีพทางการแพทย์ปกติเนื้อหอมอยู่แล้ว ทำให้ต้องกดดอกเบี้ยต่ำเพื่อดึงดูดใจลูกค้าคุณหมอทั้งหลาย
 
สงครามดอกเบี้ยต่ำที่จุดพลุโดยแบงก์รัฐคือ ธอส. ซึ่งครองส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อบ้านเบอร์ 1 ย่อมทำให้มีแรงกระเพื่อมไม่มากก็น้อยไปยังคู่แข่งแบงก์เอกชน ถ้าอยู่เฉยๆ ไม่ทำอะไรออกมาสู้ลูกค้าเงินกู้ก็คงไหลเข้า ธอส.กันหมด
 
ปี 2564 จึงเป็นทั้งโอกาสและจังหวะในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ โดยไม่จำเป็นต้องกลัวดอกเบี้ยอีกต่อไป แม้ไม่ได้ซื้อเงินสด

2/11/2021 2:18:04 PM