วิธีดู “ผังเมือง” อย่างไรให้เข้าใจ?

เมื่อพูดถึงผังเมือง หลายคนอาจมองว่าเป็นเรื่องที่เข้าใจยากและไม่รู้ว่าจะสามารถหาข้อมูลหรือหาความรู้ได้จากที่ไหน TerraBKK ได้จัดทำบทความชิ้นนี้ขึ้นเพื่อให้บุคคลทั่วไป ไม่ว่าใครก็สามารถรู้ได้ว่าที่ดินของตนเองอยู่ในผังเมืองสีอะไร ทำอะไรได้บ้าง เรื่องของผังเมืองจะไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป
 
ผังเมือง เปรียบเสมือน การวางทิศทางการขยายตัวของเมือง ว่าจังหวัดนั้นๆจะมีพื้นที่ตรงส่วนไหนเป็น ที่อยู่อาศัย ตรงไหนจะเป็นพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรม ตรงไหนเหมาะกับการเป็นอาคารสูง หรือพื้นที่ตรงไหนเป็นพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง ผังเมืองจึงเป็นเรื่องที่สำคัญลำดับแรกที่ต้องทำความเข้าใจไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไป คนที่อยู่ในวงการอสังหาฯ หรือคนที่เพิ่งเริ่มสนใจที่จะเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ ผังเมืองจะเป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่เขตนี้สามารถใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ห้ามอะไรบ้าง กฎหมายผังเมืองจึงเป็นเรื่องที่ทุกคนต้องเข้าใจว่าก่อนที่จะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน เพราะที่ดินที่ท่านซื้อมาราคาสูงๆ อาจจะไม่สามารถก่อสร้างอะไรได้เลยนอกจากทำการเกษตร คำถามคือ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าเราอยู่ในผังเมืองสีอะไร มีข้อจำกัดอะไร ทำอะไรได้บ้าง ไปหากันตอบกันได้ดังต่อไปนี้
 
ก่อนอื่นต้องเข้าใจความหมายของคำศัพท์แต่ละคำก่อน ผังเมืองสีต่างๆ สีของผังเมืองจะทำให้เกิดความชัดเจนว่าโซนนี้สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินอะไรได้บ้าง TerraBKK ได้ทำการสรุปความหมายของผังเมืองแต่ละสีว่ามีความหมายว่าอย่างไร?
 
เขตสีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
เขตสีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
เขตสีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
เขตสีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
เขตสีม่วง ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
เขตสีเหลืองมีเส้นทแยงสีขาว ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อการอยู่อาศัย
เขตสีม่วงอ่อน ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
เขตสีเม็ดมะปราง ที่ดินประเภทคลังสินค้า
เขตสีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีฟ้า ที่ดินประเภทที่โล่งเพื่อการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
เขตสีน้ำตาลอ่อน ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
เขตสีเทาอ่อน ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
 
- รหัสของผังสีต่างๆ จะเป็นตัวกำหนดลึกลงไปอีกว่าผังสีนี้มีข้อกำหนดอะไรอีกบ้าง อะไรสร้างได้ อะไรสร้างไม่ได้ ตัวอย่างรหัสผังสี ได้แก่ ย.1, พ.3, อ.2, ก.1 หรือ ศ.1 เป็นต้น
 
- FAR (Floor Area Ratio) หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หมายความว่า อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกหลังต่อพื้นที่ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร (ไม่ใช้บังคับกับบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด) จะมีค่าระหว่าง 1-10 เท่า
 
- OSR (Open Space Ratio) หรือ อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หมายความว่า อัตราส่วนของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างในที่ดินแปลงเดียวกัน (ไม่ใช้บังคับกับบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด) มีค่าระหว่าง 0-100%
 
หลังจากรู้คำศัพท์ในเบื่องต้นแล้ว มาสำรวจกันว่าที่ดินของคุณอยู่ไหนผังเมืองอะไร
 
1. แหล่งข้อมูลเกี่ยวกับผังเมือง ซึ่งแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับผังเมืองเราสามารถเข้าไปสืบค้นได้ที่กรมโยธาธิการและผังเมือง เว็บไซต์ dpt.go.th/urbanplanning/page5.php แล้วเลือกจังหวัดที่ต้องการ หรือเข้าผ่าน map.longdo.com แล้วเลือก “ผังเมืองประเทศไทย” ระบบจะขึ้นผังเมืองของแต่ละจังหวัดในแผนที่ให้โดยอัตโนมัติ
 
                    [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/08_1.jpg[/img]
 
2. ต้องรู้ว่าที่ดินที่เราต้องการสำรวจ ตั้งอยู่ที่ไหน ซอย ถนนอะไร และเพื่อให้แม่นยำมากขึ้นจะต้องรู้ว่าอยู่ในพิกัดที่ ละติจูด ลองติจูด เท่าไร เพราะการที่ตำแหน่งพลาดเพียงซอยเดียวอาจจะทำให้ข้อกำหนดของผังเมืองเปลี่ยนตามไปด้วย
 
3. การสืบค้นผังเมืองโดยใช้ Longdo Map เพราะง่ายต่อการสืบค้นและและมีความแม่นยำ เพียงแค่รู้ตำแหน่งพิกัดที่ดินก็สามารถรู้ได้ว่าที่ดินอยู่ในผังเมืองสีอะไร ตัวอย่างเช่น ต้องการรู้ว่า ศูนย์การค้า The Emquartier อยู่ในผังเมืองสีอะไร ให้พิมพ์ The EmQuartier ในช่อง “ค้นหา” จะทราบพิกัดทันทีว่า The EmQuartier อยู่ในผังเมืองสีน้ำตาล ย..10-4
 
                   [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/08_2.jpg[/img]
 
เมื่อเราทราบว่าตำแหน่งที่ดินเราอยู่สีอะไร รหัสอะไรแล้ว สิ่งที่ต้องรู้ต่อมา คือ “ความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ว่าที่ดินที่อยู่ในโซนนี้ทำอะไรได้บ้างสามารถทำอะไรได้บ้าง เราสามารถดูได้จากตาราง (ด้านล่าง) ว่าที่ดินของเรานั้นสามารถทำอะไรได้บ้าง จากตัวอย่าง เรารู้แล้วว่า The Emquartier อยู่ในผังเมืองสีน้ำตาล ย.10-4 เรานำ ย.10 ไปเทียบกับตารางจะได้ว่า ที่ดินแปลงนี้ในผังเมือง ย.10 ไม่อนุญาตให้ก่อสร้าง (กากบาท) สิ่งปลูกสร้างต่อไปนี้
 
- ตลาดพื้นที่เกิน 2,500 ตารางเมตร
- สถานีบริการก๊าซปิโตเลียม
- สนามแข่งรถ
- สนามแข่งม้า
- สนามยิงปืน
- สวนสัตว์
- สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงสัตว์
-  โรงงานพื้นที่เกิน 500 ตารางเมตร อื่นๆ
 
สำหรับรายละเอียดสำคัญก็จะมีตรงส่วนด้านล่างของรูป คือ FAR ของ ย.10 มีค่า 8 เท่า ยิ่งค่า FAR มากยิ่งดีและที่ดินแปลงนั้นจะยิ่งเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพราะสามารถขึ้นอาคารได้หลายชั้นและสร้างได้ขนาดใหญ่ขึ้นตามไปด้วย การนำ FAR ไปประยุกต์ใช้ ตัวอย่างเช่น ที่ดิน 2 ไร่ แปลงเป็นตารางเมตร เท่ากับ 3,200 ตารางเมตร นำ ขนาดที่ดินเป็นตารางเมตร x FAR เท่ากับ 3,200 x 8 จะได้ 25,600 ตารางเมตร แปลความได้ว่า ที่ดินขนาด 2 ไร่ ในผังเมืองเขต ย.10 สามารถสร้างอาคารได้ไม่ได้ 25,600 ตารางเมตร สำหรับ OSR มีค่าร้อยละ 4 ค่า OSR ยิ่งน้อยยิ่งเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากพื้นที่เปิดโล่งไม่สามารถสร้างรายได้ได้
 
                     [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/08_3.jpg[/img]
 
เพียงไม่กี่ขั้นตอนเราก็สามารถทราบคร่าวๆได้แล้วว่า ที่ดิน ของเราถูกจัดให้อยู่ในโซนไหน และสามารถสร้างอะไรได้บ้าง เนื้อที่มากที่สุดที่สามารถสร้างได้ขนาดเท่าไร เรายังสามารถดูรายละเอียดของผังเมืองอย่างละเอียดได้ที่ “กฎกระทรวง” ซึ่งจะมีรายละเอียดของตัวกฎหมายระบุเอาไว้ชัดเจน
 
                     [img]http://www.acuterealty.com/Images/NewImage/08_4.jpg[/img]
 
Credit : terrabkk.com

1/11/2016 12:59:38 PM