ลงทุนอสังหาฯ EEC “ซื้อที่ดิน 1 ผืนเปลี่ยนชีวิตได้”

สุภาษิตการลงทุน “จงเลือกลงทุนตอนที่มีวิกฤตเศรษฐกิจ”
 
สำหรับนักลงทุน ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสแฝงอยู่เสมอ แค่หามันให้เจอ
 
บังเอิญทีมงาน ACR ตาไวไปเจอข้อมูลราคาที่ดินใน “กรุงเทพธุรกิจ” ซึ่งยุคนี้ถ้าอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากเขตกรุงเทพฯ กับปริมณฑลแล้ว มองเห็นก็แต่โซน EEC นี่แหละ เพราะมีโครงการรัฐบาลเข้าคิวลงทุนอีกเพียบ
 
ก่อนอื่นเรามาปูพื้นฐานกันเสียก่อน สำหรับนักลงทุนหน้าใหม่-มือสมัครเล่น ถ้าหากยังจับแพะชนแกะไม่ถูกการลงทุนอาจเป็นความเสี่ยง จึงต้องเข้าใจคอนเซ็ปต์การลงทุนให้แจ่มแจ้งเสียก่อน
 
คอนเซ็ปต์การลงทุนตามปกติ คนที่มองหาโอกาสแสวงกำไรจะเลือกลงทุนใน 3 เรื่องแรก พูดง่ายๆ ถ้ามี 10 เรื่องวางอยู่บนโต๊ะ นักบริหารเกือบ 100% จะเลือกลงทุนใน 3 เรื่องนี้เป็นอันดับแรกๆ เสมอ
 
3 เรื่องที่ว่าประกอบด้วย 1.ลงทุนในทองคำ 2.ลงทุนในหุ้น และ 3.ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
 
จริงๆ แล้วในโลกนี้เราสามารถลงทุนได้อีกเยอะแยะ แต่การลงทุนใน “ทองคำ-หุ้น-อสังหาริมทรัพย์” เรียกว่าชนะทุกสิ่ง เพราะมีคุณสมบัติที่ดีเลิศเหมือนๆ กัน คือ มีสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือ
 
คำว่าสภาพคล่องอาจฟังเป็นคำศัพท์วิชาการ แต่ความหมายที่แท้จริงหมายถึงเวลาเจ้าของทองคำ-หุ้น-อสังหาฯ ร้อนเงินต้องการเปลี่ยนให้เป็นเงินสด ทั้ง 3 สิ่งนี้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือเป็นเงินสดได้รวดเร็วที่สุด
 
ยิ่งเราเกิดมาในยุคโซเชียลมีเดีย การติดต่อสื่อสารทำได้ฉับไวและเรียลไทม์ จึงไม่น่าแปลกใจที่ได้เห็นนักลงทุนคนรุ่นใหม่ นักลงทุนหน้าใหม่เกิดขึ้นอย่างมากมายมหาศาลในวงการลงทุนอสังหาฯ เมืองไทย
 
ทั้งนี้ทั้งนั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีให้เลือกลงทุนอีกมากมายมหาศาลเช่นกัน ไว้จะค่อย ๆ ชวนคุยทีละเรื่องก็แล้วกัน วันนี้เห็นข้อมูลความเคลื่อนไหวราคาที่ดินก็เลยปิ๊งไอเดียขึ้นมาได้ว่าโซน EEC ยังมีโอกาสการลงทุนอสังหาฯ รออีกมหาศาล
 
ในมุมมองบริษัทพัฒนาที่ดิน พื้นที่ยุทธศาสตร์ที่มีกำลังซื้อสูงนอกจากกรุงเทพฯ และปริมณฑลแล้ว ก็ยังมีหัวเมือง EEC อีก 3 จังหวัดคือ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เพราะรัฐบาลทุ่มเททั้งเม็ดเงินงบประมาณและนโยบายสารพัดเพื่อดึงดูดการลงทุนเข้าพื้นที่
 
มีการประเมินว่าในอนาคต 5-10 ปีจะมีคนเข้ามาทำงานใน EEC จำนวนประมาณ 500,000 คน ใครถนัดจะอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรก็ไปซื้อหมู่บ้านจัดสรร ใครถนัดอยู่บ้านตัวเองก็หาซื้อที่ดินแล้วปลูกสร้างบ้านตัวเอง หรือแม้แต่บ้านเช่าก็มีทั้งดีมานด์และซัพพลายรองรับจำนวนมาก
 
เกือบลืมไป EEC ย่อมาจาก Eastern Economic Corridor เขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา
 
ว่ากันว่าช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ประมาณปี 2554-2563) ราคาที่ดินใน 3 จังหวัดของ EEC ขึ้นอย่างต่ำๆ ก็มี 30-50% เพราะของเดิมก็บูมอยู่แล้วเพราะอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ก็เลยมีศักยภาพของการเป็นเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา
 
นอกจากนี้ยังมีศักยภาพสูงที่สุดในประเทศไทยในด้านการเป็นเมืองอุตสาหกรรม นับเฉพาะแค่นิคมอุตสาหกรรมก็มีพื้นที่ 99,000 ไร่ เกินครึ่งของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมทั้งประเทศ นับเฉพาะแค่การลงทุนในปีที่ยากลำบากอย่างปี 2563 ทั้งประเทศขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ประมาณ 2,000 ไร่ สัดส่วน 85% เป็นยอดขายมาจาก EEC นี่เอง
 
เรารู้แล้วว่า EEC มี 3 จังหวัด สิ่งที่นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้ต่อไปอีกคือแต่ละจังหวัดมีการแบ่งงานกันทำเรียบร้อยมาก กล่าวคือ “จังหวัดชลบุรี” เป็นพื้นที่รองรับกับการลงทุนอุตสาหกรรมเบา พวกไม่ค่อยมีมลพิษ ธุรกิจผลิตสินค้าเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
 
“จังหวัดระยอง” มีนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดซึ่งเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมหนัก หรืออุตสาหกรรมที่มีมลพิษอยู่บ้าง โดยรัฐบาลควบคุมกำกับใกล้ชิดเข้มงวดในเรื่องการปล่อยมลพิษออกนอกโรงงานจะต้องเป็นศูนย์
 
และ “จังหวัดฉะเชิงเทรา” ซึ่งจริงๆ นอกจากหลวงพ่อโสธรแล้ว ศักยภาพของจังหวัดมีในเรื่องการเป็นเมืองอุตสาหกรรมสนับสนุน หรือ Supporting Industries พูดง่ายๆ ก็โรงงานเอสเอ็มอีทั้งหลายที่ผลิตชิ้นส่วนป้อนโรงงานใหญ่อีกที
 
ได้เวลาอัพเดตราคาที่ดินกันแล้ว จังหวัดชลบุรีเขามีตัวอย่างราคาที่ดินในอำเภอศรีราชา ซึ่งเป็นอำเภอหลักของแหล่งพักอาศัย ที่ดินแพงสุดอยู่ติดถนนตกไร่ละ 80 ล้านบาทบวกลบ ส่วนที่ดินติดทะเลแน่นอนว่ามีราคาไร่ละ 100 ล้านบาท มีคนบอกว่าสาเหตุเพราะเศรษฐีไฮโซย่อมมองวิวทะเล ถ้าอยากได้ก็ต้องแย่งกันซื้อกับเศรษฐีราคาก็เลยแพง
 
ส่วนที่ดินไม่ติดถนน อยู่ในตรอกซอกซอย ปักหมุดแถวๆ สวนเสือศรีราชาแล้วกางรัศมีออกมา เคยเห็นราคายุคก่อนโควิดในช่วงปี 2561-2563 ไร่ละไม่เกิน 2-3 ล้านบาท เจอโรคระบาดเข้าไปแทนที่จะป่วยดันไม่ป่วยแถมราคาดีดขึ้นอีกต่างหาก เพราะวงการนักลงทุนรู้ดีว่าอนาคตสดใสมาก ปี 2564 ราคาเสนอขายขยับสูงขึ้นไปเป็นไร่ละ 5 ล้านบาทตั้งแต่ต้นปี
 
พื้นที่อุตสาหกรรม ในความหมายคือมีการซื้อไปทำโรงงานหรือบริษัทนิติบุคคลเป็นผู้ซื้อหลัก ก็เลยมี 2 ราคา ดังนี้ ราคาแปลงเล็กไม่ถึง 10 ไร่ ส่วนใหญ่ทำเลจะดีกว่า เช่น ใกล้ชุมชน หรือทำการค้าได้เลย ตกไร่ละ 15 ล้านบาทในปัจจุบัน กับราคาตั้งแต่ 10 ไร่ขึ้นไป หน้าตาแปลงที่ดินจะอยู่ลึกเข้าไปราคาก็เลยย่อมเยาลงมาตกไร่ละ 2-4 ล้านบาท
 
จังหวัดระยอง ราคาที่ดินสนุกมากเพราะในยุคก่อนที่รัฐบาลจะประกาศนโยบาย EEC ทำเลถนนสายรองหรือถนน 2 เลนราคาตลาดทั่วไปตกไร่ละ 5 บาท แต่หลังจากประกาศเป็นเขตพัฒนา EEC แล้ว ปัจจุบันราคาขึ้นไปถึงไร่ละ 20 ล้านบาท แล้วแต่ทำเล แล้วแต่เจ้าของพอใจจะขายให้ใคร
 
ส่วนถนนสายหลักอย่าง “ถนนสุขุมวิท” ราคาก็แพงขึ้น 4 เท่าเหมือนกัน จากไร่ละ 15 ล้านบาทมีราคาแพงขึ้นเป็นไร่ละ 40 ล้านบาท
 
และจังหวัดฉะเชิงเทราหรือเมืองแปดริ้ว ยกตัวอย่างเป็นน้ำจิ้มสำหรับแปลงติดถนนใหญ่ โดยเฉพาะบริเวณที่กระทรวงคมนาคมกำลังจะสร้างทางด่วนมอเตอร์เวย์สายใหม่บนถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ราคาไร่ละ 13-15 ล้านบาท
 
เรากำลังเข้าสู่ประเด็นสำคัญ เปรียบเทียบศักยภาพการลงทุนอสังหาฯ ในโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑล กับการลงทุนอสังหาฯ ในโซน EEC จุดเด่นของการลงทุนอสังหาฯ EEC เฉือนไปนิดเดียวตรงที่สามารถรองรับการบริโภคด้านอุตสาหกรรมได้อีกด้วย
 
ถ้าหากเริ่มมองเห็นภาพและคอนเซ็ปต์การลงทุนอสังหาฯ ใน EEC แล้ว สุภาษิตการลงทุนนอกจากเลือกลงทุนในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจซึ่งราคายังไม่แพงมากแล้ว
 
อีกเรื่องที่ต้องทำคือรีบลงทุนให้ไว ก่อนที่โอกาสและกำไรจะไปอยู่ในมือคนอื่น

2/24/2021 5:26:27 PM