ร่างผังเมืองกทม(ร่างใหม่ 2567) มีอะไรเปลี่ยนแปลงบ้าง?
เหลือเวลาอีกเพียงไม่กี่วันเท่านั้น ที่ชาวกรุงเทพมหานครยังสามารถยื่นหนังสือรักษาสิทธิ/แสดงความคิดเห็น เรื่องการวางและจัดทำผังเมืองกรุงเทพ ( ปรับปรุงครั้งที่ 4 ) กำหนดเดิมจะสิ้นสุดวันที่ 22 มกราคม 2567 ตอนนี้กรุงเทพมหานครขยายเวลาแสดงความคิดเห็นถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 โอกาสสุดท้ายแล้วนะที่ประชาชนจะได้มีส่วนร่วมในการออกแบบ
ก่อนอื่น มาดูกันก่อนว่า มีอะไรเปลี่ยนแปลงหลักสำคัญใหญ่ๆ ไปจากผังเมืองกทม. ปี 2556 ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันนี้
- เรื่องเขตสีและที่ดินประเภทต่างๆ ผังเมือง กทม. ปี 2556 ปัจจุบันมี 10 สี 25 ประเภท แต่ร่างผังเมือง กทม. ใหม่ มี 9 สี 30 ประเภท โดยไม่มีเขตสีน้ำตาลอ่อน ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย นอกจากนั้น ผังสีในแต่ละสีนั้น มีประเภทต่างๆ เพิ่มขึ้น อย่างเช่น
• ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) เดิม ย.1, ย.2, ย.3, ย.4 (ร่างใหม่ ย.1-ย.5)
• ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) เดิม ย.5, ย.6, ย.7 (ร่างใหม่ ย.6-ย.10)
• ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) เดิม ย.8, ย.9, ย.10 (ร่างใหม่ ย.11-ย.15)
• พาณิชยกรรม (สีแดง) เดิม พ.1, พ.2, พ.3, พ.4, พ.5 (ร่างใหม่ พ.1-พ.8)
- เรื่องข้อกำหนด เราต้องไปดูภาพรวมและเข้าไปศึกษาข้อกำหนดในแต่ละบริเวณพื้นที่ต่างๆ ซึ่งจะมีข้อกำหนดที่ไม่เหมือนกัน ข้อกำหนดจะระบุห้ามดำเนินกิจการ ซึ่งในร่างผังเมืองใหม่ จะมีระบุห้ามเช่นกัน แต่จะมีข้อยกเว้น จะมีข้อความ “เว้นแต่” ต่อท้ายข้อกำหนด
- FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร, FAR ไม่เกิน 0.5:1 ถึง 10:1 ไม่ว่าผังเมืองปัจจุบันหรือร่างผังใหม่ จะมีโบนัสในอัตราเดิม คือ 20% แต่ร่างผังใหม่มีเพิ่มกรณี จาก 5 เป็น 10 กรณี อย่างเช่น กรณี การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำ เป็นต้น นอกจากนั้น FAR สามารถโอนสิทธิกันได้ภายในที่ดินประเภทเดียวกันและบริเวณเดียวกัน ให้มีอัตราส่วนการโอนอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม 1:1 โดยแปลงที่ดินที่รับโอนอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้นได้ไม่เกิน 20% จากที่กำหนดไว้สำหรับที่ดินประเภทนั้น
หลังจากได้ไปงานสัมมนาของ อาจารย์วสันต์ คงจันทร์ หัวข้อ เจาะลึกร่างผังเมืองใหม่ นั้น อาจารย์ได้สรุป 9 ทำเลทองที่มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญ เนื่องมาจากเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต เมกะโปรเจกต์ต่างๆ ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้น
อ้างอิงข้อมูล จากงานสัมมมนาของ อจ. วสันต์ คงจันทร์ บจก.โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์
• โซน 1 ถนนราชพฤกษ์ เขตผังสีเขียวลาย (ก.2) เป็น สีส้ม (ย.6)
• โซน 2 ตลิ่งชันวงแหวน เขตผังสีเขียวลาย (ก.2) เป็น สีเหลือง (ย.1, ย.4)
• โซน 3 ลาดพร้าว บางกะปิ สุขาภิบาล 3 เขตผังสีเหลือง (ย.4) เป็น สีส้ม (ย.6, ย.7, ย.8)
• โซน 4 อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ เขตผังสีเหลือง (ย.4) เป็น สีส้ม (ย.6, ย.7, ย.8)
• โซน 5 สุขุมวิท เขตผังสีน้ำตาล (ย.10) เป็น สีแดง (พ.7)
• โซน 6 พระราม 9 เขตผังสีน้ำตาล (ย.9) เป็น สีแดง (พ.7)
• โซน 7 รัชโยธิน เขตผังสีส้ม (ย.5) เป็น สีน้ำตาล (ย.13)
• โซน 8 พระนคร เขตผังสีน้ำตาลอ่อน (ศ) เป็น สีแดง (พ.1, พ.2, พ.5)
• โซน 9 หนองจอก ลาดกระบัง เขตผังสีเขียวลาย (ก.1) เป็น สีเขียว (ก.3 – ทำบ้านจัดสรรได้แล้ว
จากการร่างผังที่ดินใหม่ ทำให้ 9 ทำเลดังกล่าว มีแนวโน้มราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งผู้ที่ได้รับประโยชน์เต็มๆ คือผู้ที่มีที่ดินอยู่ในโซนที่มีการเปลี่ยนแปลง
โดยขณะนี้ กทม.อยู่ระหว่างดำเนินการขั้นตอนได้มีการประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนแล้ว 7 ครั้ง พร้อมเปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นหนังสือแสดงความคิดเห็น เพื่อให้มีผลเกี่ยวกับสิทธิในการยื่นคำร้องขอให้แก้ไขเปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามมาตรา 30 วรรคสอง แห่งพ.ร.บ.การผังเมืองพ.ศ.2562
โดยขยายระยะเวลาการยื่นหนังสือได้ตั้งแต่วันที่ 23 ธ.ค.2566 ถึงวันที่ 29 ก.พ.2567 เดิมยื่นได้จนถึงวันที่ 22 ม.ค.นี้ ในส่วนของช่องทางการแสดงความคิดเห็น
เจ้าของที่ดินท่านใดสนใจฝากทรัพย์ขาย หรือลูกค้าท่านใด สนใจซื้อ/ลงทุนในที่ดินผ่าน แอคคิวท์ เรียลตี้ สามารถคลิกที่นี่ เราจะติดต่อกลับหาท่านอย่างเร็วที่สุด
อ่านบทความ : สีผังเมืองแต่ละสี ก่อสร้างอะไรได้บ้าง?
มองหาที่ดิน ในโซนต่างๆ ที่มีการเปลี่ยนแปลง ได้ที่
• โซน 1 ถนนราชพฤกษ์ เขตผังสีเขียวลาย (ก.2) เป็น สีส้ม (ย.6)
• โซน 2 ตลิ่งชันวงแหวน เขตผังสีเขียวลาย (ก.2) เป็น สีเหลือง (ย.1, ย.4)
• โซน 3 ลาดพร้าว บางกะปิ สุขาภิบาล 3 เขตผังสีเหลือง (ย.4) เป็น สีส้ม (ย.6, ย.7, ย.8)
• โซน 4 อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ เขตผังสีเหลือง (ย.4) เป็น สีส้ม (ย.6, ย.7, ย.8)
• โซน 5 สุขุมวิท เขตผังสีน้ำตาล (ย.10) เป็น สีแดง (พ.7)
• โซน 6 พระราม 9 เขตผังสีน้ำตาล (ย.9) เป็น สีแดง (พ.7)
• โซน 7 รัชโยธิน เขตผังสีส้ม (ย.5) เป็น สีน้ำตาล (ย.13)
• โซน 8 พระนคร เขตผังสีน้ำตาลอ่อน (ศ) เป็น สีแดง (พ.1, พ.2, พ.5)
• โซน 9 หนองจอก ลาดกระบัง เขตผังสีเขียวลาย (ก.1) เป็น สีเขียว (ก.3 – ทำบ้านจัดสรรได้แล้ว
2/14/2024 10:21:16 AM